附件物业管理服务内容和标准.doc

附件：物业管理服务内容和标准 （一）房屋本体的维修、养护管理内容及标准 1、每日巡查厂房外墙、外门及其它共用部位的门窗、玻璃等至少一次，保证房屋外观（包括屋面、阳台、露台）完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张、乱涂、乱画和乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。 2、主出入口园区平面分布图及小区内各路口、栋、门、户及其它公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。 3、爱护项目设施，未经批准，不得对项目设施等进行改动。对违反规划私搭乱建现象及时劝告,并报告有关部门依法处理。 4、地面平整、干净，无塌陷，无污染。 5、门窗统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。 6、每日巡查楼宇外墙、外门及其它共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。 7、根据房屋及配套设施的实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修且不属于维修资金维修范围的，及时组织修复，一般维修不超过12小时。 8、每年雨季来临前进行一次房屋避雷检测，保证各种避雷设施符合相关规范要求。有关的检测试验费等费用包含在合同报价内。 9、物业公司应对业主的装修改造施工做好管理和协调工作。业主室内装修前应将施工图纸报物业公司审批，重点审查是否有影响结构安全、影响消防安全等问题，并监督业主按规定进行装修施工消防报审。物业公司应在业主装修施工过程中加强管理和协调，包括对装修人员的管理、装修垃圾清理、收缴装修保证金及临时水电押金等费用的财务管理等，避免对建筑本体、园区环境及其它业主造成影响。 （二）设施设备管理服务内容及标准 共用设施设备包括但不限于：供配电系统、消防系统、智能化系统、外围设施、楼内外标识系统、电梯系统、供暖系统、给排水系统、避雷系统、污水处理系统等。 1、供配电设施设备: 供配电系统包括由电力公司红线外环网柜搭火点至客户房间配电箱（柜）上口之间的高压电缆、高压柜、变压器、低压柜、母线、低压电线电缆及相应附属设施设备等。 （1）负责客户用电的每月抄表、电费计算、电费通知、代收代缴等工作，负责公共用电的缴费以及测算、计量统计工作，为管理服务费的收取和调整提供依据。公共部分及公共设备的电费包括在物业费中。 （2）负责按照国家有关规定对变配电系统进行年度检查和测试，保证供电安全，提高供电可靠性：每年进行1次高压10千伏设备和变压器的预防性试验，每年进行2次高压个人防护用品检测，直流屏和中央信号屏至少3年进行1次检测；继电保护至少每2年检测一次；计量电表应进行定期检测和维修；有关的检验、检测、试验、维修等费用均包含在报价内。 （3）做好公共照明系统的管理。制定公共照明节能管理制度；每天一次巡检电梯间、停车场、通道、光彩照明、景观照明等公共部位照明，如有缺损应及时更换；每周要至少巡检一次公共照明电源柜，如有问题及时处理，保证设备正常运行和安全用电。 （4）制定用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行，限电、停电要有有关部门出具的明确依据并按规定提前通知业主及有关用户。建立火警、火灾、台风、地震等灾害时的供电预防措施，保证正常供电。 （5）配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电工。 （6）配备各种必要的工具、仪器仪表和安全防护用品、常用零配件和易损易耗等，并建立零配件供应渠道和供应商名册。 （7）制定设备安全运行岗位责任，做好巡回检查、维护保养等工作，确保变压器等设备温度正常、输出电压达标，有故障及时发现并维修处理。日常值班要做好运行记录并归入档案保存备查。 （8）制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，同时建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行。 （9）制定管理维修档案等管理制度并严格执行。 （10）建立供配电系统技术档案。 （11）定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电量计量的准确性。进行用电统计分析，做好用电调度和用电计划工作。 （12）建立临时用电管理制度，对任何新增加的用电都应进行用电负荷的计算，进行合理的负荷分配，尽可能保证三相平衡，任何情况下都不允许超负荷供电。 （13）24小时值守 2、给、排水设施设备: （1）负责客户用水的每月抄表、电费计算、电费通知、代收代缴等工作，负责公共用水的缴费以及测算、计量统计工作，为管理服务费的收取和调整提供依据。公共部分及公共设备的水费包括在物业费中。 （2）建立日常巡查及检修保养制度，每日巡查、定期检测，保证设备运行正常，并做好运行记录； （3）设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏；按规定对二次供水水箱等设施设备进行清洁、消毒，生活水箱至少每半年清洁一次，操作人员上岗证、二次供水卫生许可证、水质检验合格证等证件齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染。 （4）每年至少清理