利率下调而气球贷还款额提升的现象研究.pdfVIP

【工作论坛】 利率下调而气球贷 还款额提升的现象研究 屈 洁，禹志明 （中国建设银行河南省分行，河南 郑州 450003） 摘要：随着我国城镇化进程的加快，个人住房按揭贷款出现井喷式发展。成千上万的工薪阶层 成了“房奴”，每月还款额有多大的变化，他们锱铢必较。但有时会发现，虽然国家的利率下调 了，按揭贷款月还款额不但没有减少反而上升，这其中的缘由又是如何？通过长期研究发现:由 于当年气球贷款的出现导致了在下一年利率调整时，银行系统重新试算还款计划时按揭贷款月 还款额会出现不降反而提升的现象。 关键词：商业银行；住房贷款；气球贷款；月还款额 文章编号：1003-4625（2015）05-0117-02 中图分类号：F832.45 文献标识码：A 一、利率下降引起每月利息减少 20万元的贷款，期数为120期，利率为8%，按等额本 首次发放借款时，基准利率按借款起息日的基 息还款法还款。第一个月的利息为 1333.33元 准利率确定；贷款利率或罚息利率遇到国家利率调 (200000*8%*30/360)，每月的还款额为2426.55元 整时，基准利率于下一年的1月1日起调整。 （根据等额本息还款法公式 ：分期还款额= 如果遇到国家利率调整，不管国家当年利率调 Yi(1+i)n ，其中贷款总额为Y，贷款期数为n，贷款 整几次，银行根据合同约定，当年不会调整利率，而 (1+i) -1n 在下一年年初根据上一年的最后一次的利率调整结 利率为i[1] ，从公式计算可得出）,然后,我们就可以倒 果进行相应期限的利率调整。如果最后一次国家下 推算出来第一个月应还银行本金为 1093.22元 调了利率，那么年终结转时，银行会直接将客户的基 (2426.55-1333.33)。第二个月，由于归还了第一个月 准利率套用执行上一年的最后一次人民银行公布的 的本金，所以，第二个月的本金余额相应变小，即为 相应期限的利率。由于执行了下调后的低利率，会 198906.78元(200000-1093.22)，则第二个月的利息 带来客户每月利息的减少。 为1326.05元(198906.78*8%*30/360)，第二个月的还 二、按揭贷款月还款额的计算及气球贷 款额不变，还为2426.55元，然后，我们就可以倒推算 在个人按揭贷款月还款额的计算中涉及四个要 出第二个月的应还银行本金为 1100.50 元 素：本金、利率、期数及还款额。只要固定其中任意 (2426.55-1326.05)。以后每个月的还款计划依次类 三个要素，即可推出第四个要素的数量。这样，如果 推（见表1）。 本金、利率和还款期数三项固定，就可推导出月还款 如果是等额本金还款法，则每月的还款额是当 额。如遇利率调整就自然会引起月还款额的调整。 前的本金余额除以还款期数得出每月应还本金数 目前我国银行对个人按揭贷款的贷后回收顺序中， 额，然后，再计息出来每期的利息，加总后即是每期 一般是先扣利息再扣本金。如果出现客户还款账户 的应还款额。比如，有一笔本金余额为20万元的贷 资金不足的情况，银行会设置系统先扣还利息，再扣 款，期数为120期，利率为8%，按等额本金还款法还 本金。这样，客户可以这样来验证自己每月归还的 款。第一个月的利息为1333.33元(200000*8%*30/ 还款额中本金和利息的正确性。 360)，每月的还款本金为1666.67元（