中天左岸小型综合体营销推广方案_中天·左岸公馆商业策划报告.pptVIP

内街商业主要依靠整体性、经营特色吸引人流，由于销售困难通常采取持有或带租约销售 经营模式：9年返租金销售，每年按照市场年收益率8％的比例返还给客户 规模：面积划分为60－4000平方米， 优势： 1，对于开发商：实现快速销售，开发商可以在早期拥有资金进行其他投资回报。 2，对于业主：投资更有保障，在小业主投资渠道不够丰富的情况下，此类商铺投资既保证短期收益率，又保证长期收益率。 3，对于项目：9年的统一规划使用权，完全可以使开发商在很大权利范围内保证业态规划的合理与品质的保证，最终保证整体商业的完美落幕 劣势： 对于开发商：需要投入人力物力在此项目上，对于异地开发商来说不可取，但是元一为合肥本地开发商，故可避免此类问题 案例二、绿地海顿公馆 ：商业小围合，开敞空间，线性连接，满城美食，饕餮大餐 经营模式：设立招商部，在客户购买后提供免费售后服务，主要服务为：接待，联系，提供相关咨询，相当于中介服务 规模：50－200平方米，由于商铺有三层高，故内街与部分楼层高的商铺招商还需等待时日 优势： 1，对于开发商：绿地作为品牌开发商，可以在销售早期给客户以信心，促进销售。实现现金回流，在后期，也不必为单一项目付出人力物力。 2，对于消费者：早期在商铺招租的情况下，有专业人员负责接待，也省去一份麻烦。 3，对于项目：开发商在一定权限内可以进行统一调配，可以在一定程度上保证项目的整体风格定位。 案例三、金地 国际城88街 产品规划较早，率先采用骑廊形式连接内街与外街 经营模式：3年返租金销售，每年按照收益率8％的比例返还给客户 规模：面积划分为60－200平方米 优势： 1，对于开发商：实现快速销售，开发商可以在早期拥有资金进行其他投资回报。 2，对于业主：投资有部分保障，在小业主投资渠道不够丰富的情况下，此类商铺投资既保证短期收益率，又保证长期收益率。 劣势： 1，三年返租金销售使开发商招商带来很大限制。 商业部分招售建议 招商、返租销售策略 招商政策策略 策略一：招商先行、推动销售 策略二：官方洽谈、政策支持 策略三：放水养鱼、立足长远 策略四：大户先行、散户跟进 策略五：同业差异、异业互补 策略六：形象先行、造势优先 策略七：主动出击、重点突破 策略八：因时利导、控制有序 总策略 我们将在后期合作中提供更为详尽的招商具体执行方案 业态规划 业态：服饰专店、餐饮、文娱、生活服务等全方位业态组合。 业态：服饰专店、餐饮、文娱作为三大主力。 品类：美食天地、特色餐饮、电玩游乐城、书店、健身、服饰畅销品牌。 服务：美容、美发、纤体、美甲、教育、医疗专科、银行等。 品牌：哈根达斯、星巴克、大食代、世纪环球、ZARA…… 品类：美食天地、特色餐饮、大型KTV、畅销品牌服饰。 文娱、餐饮吸引并留住客群，增加趣味和体验，有效增加其他商业消费机会。 主力店吸引人流，并产生一定收益下，体现经营特色和强化商业形象。 基于其他业态提供的消费机会，服饰品牌专店更多地产生营业收入和坪效贡献。 ▌“聚客效应”： 某些业态、品类、服务必须尽可 能快地形成足够的忠实客户群体 和足够的逗留时间。 ▌全业态、全客层： City Mall涵盖各种业态、品类、 品牌和服务，达到了尽善尽美、 无微不至的程度。 ▌“领头羊效应”： 某些品类、品牌具备进驻购物中 心的成功经验，对部分零售品牌 商起到鼓舞力和带动力。 ▌“两种平衡”： 收益、客流、商业形象等多因素 之间的平衡，以及目标消费与非 目标消费之间的平衡，这两种平 衡须综合权衡。 业 态 组 合 及 其 配 比 的 目 的 和 方 法 商业部分招售建议 招商、返租销售策略 招商涉及业态 商业部分招售建议 招商、返租销售策略 招商进程 项目洽谈会 项目洽谈会是招商最为常见的一种形式。它是由招商单位携项目，有针对性地与商家洽谈。其特点是针对性强，易于吸引有兴趣的客商。可组织业内人士开会进行直接沟通。 登门拜访 登门拜访是招商效果明显的辅助性活动。招商单位专门派出招商人员，拜访目标客户宣传投资环境，具体介绍项目，其特点是机动灵活，针对性强，气氛融洽，容易引起被访者的兴趣。但登门拜访前要对客户有所了解。 现场洽谈 针对上门客户争取现场成交 2、招商方式与渠道 商业部分招售建议 招商、返租销售策略 招商渠道 次主力店招商，原则上由招商团队根据市场情况和项目的功能、定位，对招商条件提出建议，经发展商确认并给予一定权限后直接与次主力店洽谈；如招商条件超出权限范围，招商团队将根据经验并结合客观情况，综合评估其对项目整体运营以及预期财务指标的影响，提出倾向性意见，由发展商审批决定。 其它重点客户，如小型专业店和知名品牌店，在既定租金基础