容积率全方位研究(132p)121074879.ppt

其他附加值——文化地产 诚品建筑的文化建筑 理念：为城市菁英塑造一种以知识与艺术为内涵的精致生活场景。 （1）透过人文的空间规划，使建筑具备阅读的功能，业主在建筑里得到心的沉静，人文的氛围充满每个角落。 （2）拥有北京独一无二、咖啡香陪伴的、藏书2万余册的住宅图书馆—诚品书坊。 （3）定期邀请学识渊博、德高望重的精英人士举办讲座、研讨会，形成一个由开发商牵头，业主自发组织参加的社团活动。 （4）在诚品书坊内有专门针对孩子的读书空间，从学龄前的图画到小学生、中学生的图书，适合各种年龄层次。 五、产品观 高容积率下的产品观 结合地块条件，根据客户需求，合理明确地定位，组织产品要素，挖掘高密度产品的可能性 保证产品的合理性 （1）提倡适度的高容积率，既通过合理的高容积率体现土地使用的集约化，也不因为容积率的提高而牺牲户型的合理性 （2）保证合理的户型设计，兼顾朝向和通风，或者有相应的技术措施处理 （3）保证合理的停车比例 符合社区定位的宜居性 （1）在合理性基础上提高舒适性 （2）弱化高密度（组团的层次感、近人尺度的处理），关注局部小气候 （3）同层次的适当居住混合 （客层的混合、建筑的混合） （4）塑造景观出色、适合邻里交往的空间和场所（活动空间的处理） （5）注重景观对居住品质的提升作用，兼顾观赏性、多功能性、生态性 （6） 减少停车对社区的不利影响，强调人车的平衡、共享，改善停车条件 （7）生态技术的合理运用，注意其经济性和高附加值 （8）提倡精装修 （9）户型附加值（空间的复合利用等） 符合定位的其他附加值（文化、商业等） [关键字]： 限高、容积率 [简介]： 此理论中阐述了在高度限制的条件下通过何种方式可提升容积率，并对其进行总结。 限高条件下如何做足项目容积率？——昆明银海领域项目 容积率：3.42 限高：60m 面积 占比 普通住宅 200314 65.94% 10#17#公寓 39357 12.96% Townhouse 1907 0.63% LOFT 4963 1.63% 商业 17992 5.92% 地下室及配套 39228 12.91% 　 303761 100.00% 启示1——提升容积率的方式 提高容积率，采用了“v”型的楼宇布局，兼顾了日照，充分考虑了景观; 增加梯户比，居家公寓（4梯24）、办公公寓（4梯18）、地块边缘小高层（2梯3、2梯5）、地块内部小高层（1梯2、2梯4）； 大面积户型（≥144m2）占比30%； 增加户型 进深：12-13m; 增加公寓的比例，公寓占比约15%； 商业面积铺到最大，以独立式商业为主； 高层旁边坐了一些TH，作为类办公物业销售，不影响采光。 启示2——高容积率下社区品质感的提升：园林精细化以及立面的品质感处理 * 宜居性——弱化高密度 如何处理高密度开发与提高居住空间舒适度的矛盾？ 容积率是一个理性的数值，但是，人对居住空间舒适度的判断取决于现场感知，而非抽象的数字。 高层建筑因其生硬的直接落地、表情冷漠呆板、局部小气候差，而拒人以外。 宜居性——弱化高密度 让丰富弱化呆板和尺度——组团中的类型混合 近人尺度上，让高层变成低层——“高汤”、“前汤”的尝试 让室外/活动空间穿插入高层楼体——“泛会所”的出现 把高层体块“打散”——复合立面 宜居性——改善小气候 高层建筑改变光线、日照、和自然通风，对社区及其周围小气候环境造成很大影响，具体如： 塔楼可能在底部造成强力的下行风和不舒服的旋风。 “狭管效应”——在刮起大风时，有“狭管效应”作怪，通过高楼之间的瞬间风力会被放大。 小风时则造成通风不良，形成污染物阻滞地带。 在阳光照射的几个小时以内，高层建筑投下阴影，这些阴影可能极大地改变着该区域的性质，影响着小气候以及遮断视景。 “牛背雨”——当向阳的水泥、柏油路面上的温度到80℃左右时，会对造成降雨的水汽有很大的影响，也就会出现路东暴雨如注、路西地皮将湿的现象。 由于居住集中，空调、取暖和照明等需要较大的能量供应，从而产生大量的热量，改变了原有的热平衡关系，加剧了热岛现象。 宜居性——改善小气候 日照 （一）住宅布置与日照质量　　在住宅布置中，改变单纯地按照日照间距南北向行列式排列，充分利用太阳的方位角变化，采取灵活多样的方式，既丰富了空间环境，又提高了日照质量。归纳起来有以下几种方法：（1）住宅上下或左右错开布置 （2）条式住宅与点式住宅相结合的布置（3）南偏东的最佳日照角度的布置 （二）东西向 适当增加东西向住宅不但增加了建房面积，还可扩大南北向住宅的间距，形成庭院式的室外空间。 涉及东西向住宅的设计，可采取以下措施克服西晒缺点： （1）将次要房间放在西面，加大西向房间的进深（2）在西边设置进深较大的阳台，不让阳光一晒到底（3）凡是朝西户