锦绣山河二期洋房营销推广策略1016.ppt

虹溪诺雅一期推售策略分析 虹溪诺雅三期洋房等级 行动1·启动即覆盖 以户外广告作为绝对性主力媒体地位不动摇。 23块户外牌一夜之间遍地开花 效力情况 双城同步高端客户关注聚焦 业内热议焦点再度形成 代理公司全面覆盖 主要团队（代理、广告等）所有成员覆盖手机彩铃 将合作公司的集中性活动转移到项目现场，如东莞中原的销售月会、招商银行的五月金卡会员活动等 重要营销节点在中原主要地铺张贴宣传海报 一期已成交客户分析——区域/目的 一期已成交客户分析——客户职业 一期已成交客户分析——购买因素 一期客户关键点梳理 大东莞客户 自住客 高端阶层 认可松山湖生态 认可项目园林 认可学位 目前洋房来访客户分析 目前洋房来访客户分析 目前洋房来访客户分析 目前洋房来访客户分析 目前洋房来访客户分析 目前洋房来访客户分析 结论关键词梳理 大东莞客户 换房自住 中坚阶层 集中性价比产品和优质产品 关注会所 关注安全 认可生态环境 一、二期客户对比分析 大东莞客户 换房自住 中坚阶层 集中性价比产品和优质产品 关注会所 关注安全 认可生态环境 康辉光雕推广计划 二期洋房 2010年度资金回笼测算表 （含2009年11月开售资金回笼） 赠票、东莞散客广告为主，适量广深媒体助组团 东莞市散客为主，珠三角组团游客为辅 松山湖国际光雕节： 光雕焰火、中秋游园灯会、美食街 国庆黄金周 （过节游乐） 打响知名度 2009.10.1 --2009.10. 8 （8天） 加强广告和新闻报道，强化单位组团和散客营销，成为春节和元宵的必游之地 锁定自驾车、单位、家庭、情侣和社区游客，促进的楼盘销售 春节元宵嘉年华： 光雕焰火、情人节浪漫夜及迎春灯会、八仙过海闹元宵 新春、元宵 （喜庆欢腾） 万众追捧收官 2010.1月中 -2月底3月初 （12周） 结合售楼抽奖活动，加强新闻和广告，强化单位年尾联谊活动和售票网的建设 强化高端自驾车游客和机关单位年轻白领，进一步吸引儿童带动家庭全员出动 圣诞新年欢乐节： 光雕焰火、松山湖钓鱼大赛、高尔夫开球大赛、圣诞老人送礼倒数迎新年 圣诞、新年 （迎新欢乐） 成为主流景区 2009.12月 -2010.1月上 （6周） 赠票，加强珠三角推广组团，优化东莞广告和新闻，加强单位联谊和售票点建设 延伸光雕节主题加强珠三角组团客户；以休闲游乐主题吸引东莞本地散客和单位 金装周末嘉年华： 光雕焰火、钓鱼台湖滨烧烤、面具舞会嘉年华、风筝节、加强美食街 金秋、初冬 （周末休闲） 做口碑树品牌 2009.10月中--11月底 （7周） 宣传推广 营销目标 主题内容 重要节点 时间段 11-3月 4-5月 10月 3.31 4.30 5-7月 11.1 7.31 11.30 三房、五房 三房、五房 三房、四房、五房 五房、六房 200套 126套 221套 239套 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 4栋、5栋、1栋1单元01 6、7栋1栋1单元01 8栋、9栋1与2单元、3栋2单元 9栋3单元、1栋2单元、2栋、3栋1单元 亚洲第一大会所 湖居生活 教育配套 城市配套 备注：此营销阶段及推货策略将根据后续市场及竞争对手变化而进行相应调整。 9栋3单元、1栋2单元、2栋、3栋1单元 8栋、9栋1单元2单元、3栋2单元 6栋、7栋、1栋1单元02单位 4栋、5栋、1栋1单元01单位 楼栋 239套 221套 126套 200套 套数 第四阶段 第三阶段 第二阶段 第一阶段 8.1-11.30 5.1-7.31 4.1-4.30 11.20-2010.3.31（因中间有春节故延长销售时间） 销售阶段 8月21日 5月1日 4月10日 11月20日 推售节点 加推 量价均衡，先走四房 推货高潮，量价均衡。先消化三房、四房 年后初试市场，先走6栋、7栋 1栋立标杆阻击虹溪诺雅 先走4栋、5栋 策略 三房（150-194）、五房（260） 三房（165-190）、四房（184-250）、五房（226-297） 四房（184-247）、五房（215-253） 三房（143-225）、 五房（261-293） 户型及 面积段 备注：此营销阶段及推货策略将根据后续市场及竞争对手变化而进行相应调整。 时间： 2009年11月20日—2010年3月31日； 产品 4栋、5栋、1栋1单元01单位，200套。 销售目标 160套 推广策略 增加认筹量，阻击虹溪诺雅，短期内营造声势。 销售策略： 阻击虹溪诺雅，立标杆，先走4-5栋三房和五房。 阶段营销策略－第一阶段 推广主题： 城市地标，体验巅峰生活 1、大众媒体： 通路：户外、报广、电视、网络 诉求点：形象+认筹信息（认筹期）、形象+开盘信息（开盘） 出街：11月2日、11月16日 备注：户外先做