房地产及宏观调控 研究.ppt

??? ??? ?? ?? ?? ?? 金融政策调控不力原因分析 1. 一定时期内刚性需求旺盛 刚性需求：商品供求关系中受价格影响较小的需求 有条件的 弹性需求 金融政策调控不力原因分析 2. 政策时滞效应 内部时滞 认识时滞 决策时滞 外部时滞 心理预期 公众的预期决定了他们对政策的反应。在经济转轨变革时期，人们往往由于心理定势而不能及时适应新经济条件和经济情况，导致行为决策滞后，进而影响政策效果的发挥。 房地产业特殊性 生产周期长、资金需求量巨大、涉及行业多、区域差别性大、消费时期长等 出现 问题 发现 问题 制定出 政策 作用 不明显 发生 作用 金融政策调控不力原因分析 3. 货币政策传导不畅 利率渠道传导 银行存款准备金率 贷款利率 货币供给 资金使用成本 房地产市场供给 其他行业等实体经济萎缩 房产价格 房产市场、股市泡沫膨胀 信贷渠道传导 中央银行 商业银行 金融服务机构的 毛细血管稀薄 大企业 企业、个人 实体经济萎缩 国有控股撤并 股份制集中 资本市场 金融政策调控不力原因分析 国家 小银行 小银行比 信用社 储贷协会 互助 银行 小机构 全部机构 小机构比 中国 90 3.4% 107966 —— —— 112809 250828 45% 美国 13980 60% 11106 2500 500 28000 37229 75% 表 中国与美国信贷组织结构比较 金融政策调控不力原因分析 4. 外资涌入 我国银行利率上升 外资进入机会上升 削弱金融调控效果 金融政策调控不力原因分析 5. 投资利润率利率和其他行业利润率 2005年房地产开发企业的平均利润率高达26.79%，而学术界普遍认为，该数据仍然是被低估的。 例如，福州市有关部门测算了05年当地部分地块商品房价格成本，在所列的23个楼盘成本目录中，经测算，开发商的利润率平均约50％，最低的约为20％，最高的超过90％。呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。 现房地产行业平均利润率为20%-30%，个别项目为50%-60%，在34家房地产公布的09年年报中，累计实现营业收入1390.49亿元，实现净利润为184.41亿元，平均净利润为13.26%，而房地产行业公司净利润的计算具有一定滞后性，上市公司项目净利润率实际应该在20%以上，而中小房地产公司利润率应远高于上市公司。 金融政策调控不力原因分析 房地产行业利润率与利率、其他行业利润率比较 房地产行业利润率 当期最高 存款利率 其他行业 利润率 其他国家 房地产投资利润率 26.79% 2007.12.21 一年期4.14% 五年期5.85% 10% 7%-8% 纽约、伦敦4% 德国7% 金融政策调控不力原因分析 6. 投资预期乐观与跟风效应 中国房地产业处于上升区间 初始投资获利 产生乐观预期 众多跟风者蜂拥而入 获利 不获利 地方政府 初期投资者 潜在投资者 三、政府调控措施的有关思考 我国房地产影响因素因子分析及我国预售房制度利弊分析 思考一： ???? 1. 影响我国房地产价格因素分析 1. 我国近年来房价收入比 学者对房价上涨原因的观点 对房价影响因素因子分析 6 6.5 7 7.5 房价收入比 ?? 6.92 2004 7.31 2005 7.44 2007 7.19 2006 6.15 2003 6.19 2002 6.12 2001 年度 房价收入比=住宅价格/居民有效购买力 土地的有效供应不