合肥宝业地产地块项目市场定位营销策略提案250.ppt

【平面展示2：大牌秀稿】 【平面展示3：报纸秀稿】 Grasp the power of the city, grasp the lifeline of the land and master the future of the wealth….In the top of the city. 强者与智者相携没有不可能！ 期待更具精彩的沟通！ THANKS! 天启开启机构 贰零壹零年叁月 城市生活俱乐部“生活季” 电影 季 绘 画 季 时尚 季 运 动 季 摄 影 季 丰 味 季 六主题生活季，在持续销售阶段期引入，以邀请业主参与和互动的主要形式打造项目的情调生活，营造出商业生活圈的味道。 营销策略——推广策略 展望 一系价值的实现，一个具象的目标 设问六：销售 住宅与商业如何进行策动，价值如何支撑，实现项目价值最大化 ？ 住宅先行 招商同步 住宅销售，炒熟板块升级、改造，提升居住成熟度。 招商进行，寻求一至两家主力商家，提高项目的附加值。 第一部分：销售价格测算 1、由于项目于2010年6月份动工，则第一次上市时间估计为2010年11月份，而销售周期暂定为两年，所以价格是动态的，目前根据市场现状，预计市场的价格增幅，建议我项目销售均价； 2、商业价格是在初步规划建议的业态基础和周边未来商业发展预期上进行测算的。 项 目 本项目 博澳名苑 恒盛豪庭 华润紫云府 平均价格（元/㎡） 5700 6300 7000 权重 — 70% 20% 10% 位置 15 9 9 13 15 交通 10 7 7 7 8 周边环境 10 8 8 8 8 规划设计 10 8 7 8 9 户型面积 10 8 8 8 9 景观 10 7 6 7 7 各项配套 5 4 4 4 4 产品类型 15 12 12 12 12 开发商品牌 10 8 7 9 9 营销策划 5 4 3 4 4 总分 100 75 71 80 85 一、住宅价格建议 推广执行 1、参照博澳名苑，本项目住宅部分对应均价为 售价=5700/71*75=6021元/平米 2、参照恒盛豪庭，本项目住宅部分对应均价为 售价=6400/80*75=6000元/平米 4、类比所得均价分别乘以各项目参照权重 本项目售价=6021*70%+6000*20%+6171*10%=6032元/平米 5、考虑到区域未来发展，住宅入市时间为2010年11月，价格会有增长，增长幅度为15%左右 所以本项目住宅开盘售价=6500元/平米 实现整盘住宅均价为7200元/平米 一、住宅价格建议 推广执行 3、参照华润紫云府，本项目住宅部分对应均价为 售价=7000/85*75=6176元/平米 本项目住宅销售均价=7200元/平米； 按照办公和酒店式公寓和住宅的价格比例关系 办公和公寓价格为住宅的1.1—1.3 之间 建议办公和公寓的销售均价= 8000元/平米； 二、办公和酒店式公寓价格建议 推广执行 三、商业价格建议 价格测算方法—— 1、成本加权法 2、以投资客期望的投资回报率计算 3、市场类比定价法 结合以上三种方法，根据合肥本年度的经济发展趋势及经验对本项目未来开售做出价格校对。 推广执行 三、商业价格建议 据我司了解项目所在商圈商场使用面积整体租金约1.8元/㎡/天；因此建议与周边的租金价格相比接近；我们假设租金为2.0元/㎡/天；以此计算，一个平方一年租金P1=2.0×365=730元.根据目前商场普遍算法，租金反推售价整体投资回报率按5%（保守估计）计算，以此计算项目商业均价应该在P= P1÷5%=14600元。 推广执行 测算方法二：以投资回报率计算 测算方法一：成本加权法 开发商设定一个期望回报率的T%，P=S×（1+ T%），介于我方为营销商，此方法由开发商具体核算，后期配合展开。 三、商业价格建议 测算方法三：市场类比定价法 1、据调查项目周边一带店面房价格在1.5—2万/平方米左右，但基本无新商铺在出售，所以只能参考； 2、我项目正对面是乐购，类比全市同类产品的商业均价： 项目名称 商业结构 主力店 项目商业销售均价（元/㎡） 西环中心广场 街铺加块状商业 北京华联 街铺1F：35000 商场2F：22000 新天地 裙铺加商场 TESCO大卖场 商铺1F：40000 商铺2F：20000 临泉路商铺（二手）合家福路段 1F+2F 餐饮、超市 1F+2F均价：14000 万达 街区加商场 万千百货 街铺1F：60000 街铺2F：30000 推广执行 三、商业价格建议 测算方法三：市场类比定价法 推广执行 3、根据我们建议的规划初级商业分布现状，我项目为街铺加块状商业， 所以定价可以