湖北黄石磁湖项目整体定位及物业发展建议报告205.ppt

客户演变——随区域的成熟、磁湖风景区以及几大地产项目的开发，客户逐渐发生演变 * 客户构成 前期 中后期 核心客户 大私营业主、企业高管以及高级公务员 中小私营业主、企业中高层以及一般公务员 重点客户 中小私营业主、企业中高层以及一般公务员 大私营业主、企业高管以及高级公务员 偶得客户 黄石本地的企业中层、教师、医生、白领等中等收入阶层 黄石本地的企业中层、教师、医生、白领等中等收入阶层 整体客户演变 * * 产品机会挖掘分析 置业客户机会挖掘 竞争分析 项目本体属性界定 企业目标和项目要求 发展方向初步预判 趋势与机会验证 核心问题 城市发展带来的区域价值与机会 整体市场发展带来机会 城市背景下的市场预期 发展战略分解 项目发展战略 定位 实施策略 规划建议 分期建议 形象定位 客户定位 产品定位 案例借鉴 * 城市高端豪宅需具备优质的产品指标和舒适的服务指标，产品打造应能充分体现 城市豪宅 价值体系 城市地段指标 优质产品指标 稀缺资源指标 核心商务区 城市核心区，城市资源极其丰富 认知度高、区域心理价值高 稀缺的山体、海景、湖泊、公园等自然资源 实力雄厚、一线品牌 规划气势与社区园林 建筑形象与品质 创新的产品设计 高档齐全的配套 舒适服务指标 便利指标 人文指标 商务指标 自然指标 规划指标 户型指标 建筑指标 品牌物管 特色物管 配套指标 外部条件 定位的基础 产品素质 打造的方向 城市豪宅 进入指标 城市豪宅 竞争指标 特色服务，温馨物管 * 住宅定位 * 产品打造 立面应体现挺拔、简洁、俊朗的形象，充分体现城市至高点的气势 * 产品打造 形象独特的楼王设计，充分提升形象，成为城市仪式的一部分 * 产品打造 在宽阔的楼间距，打造特色的精品园林，充分体现城市豪宅形象 * 产品打造 建筑单体应体现实现最大景观效果，尽享磁湖和大众山景观效果 * 挑高入户大堂、客厅、餐厅、主人卧室，充分体现大尺度的空间感受 8米高大堂，空间感极度奢华 5米客厅、餐厅 4.5米主卧 产品打造 根据项目定位、市场需求和客户需求确定本项目的户型配比原则 * 户型定位主要面向黄石客户的主流需求，与市场主流相一致，保证客户认同的空间尺度； 销售面积紧凑化，但通过产品创新的方式提升性价比，营造丰富的功能空间，达到使用面积符合市场户型主流区间； 部分标杆产品拉升整体项目形象和价值； 有利于项目实现提单价、控总价的策略。 项目发展战略 市场需求及表现 高端定位支撑，打造高品质产品 项目要占位高端市场，市场标杆楼盘，区域领导者地位 企业品牌塑造，需要产品标杆 顶级客户需求别墅以及160平米以上的大户型 高端客户需求120-130的三房及 140平米以上户型 中高端客户需求 户型配比原则 产品配比 别墅产品分析结论回顾：独栋稀缺，接受度高，主流面积集中在240-380平米；联排接受度高，主流面积集中在180-240；创新产品（叠拼）市场机会大；各面积段可适当放大 * 户型配比 140 141 170 200 260 290 独栋 双拼 联排 独院 240-380 220-260 200-220 180-240 110 230 320 350 380 420 独栋面积在240-380平米之间 双拼面积在200-260平米之间 联排的面积在180-240平米之间 别院的面积在200-220平米之间 * 为黄石、大冶等地的高端顶级财富阶层打造的专属领地，是别墅户型定位时考虑的主要依据 别墅户型面积定位基于如下考虑： 项目总体定位：城市高端定位； 客户定位：黄石、大冶等地的高端及顶级财富阶层； 市场畅销：独栋300-380平米；联排220-280平米 客户需求调查：300平米以上的大独栋、200-300平米的联排最受欢迎 问卷调查统计 问卷调查人士代表的是高端客户对住宅的需求，仅作为参考 户型配比 独栋面积需求表 联排面积需求表 普通住宅产品分析结论回顾1：市场主流面积区间——80-100 ㎡ 2房，110-130 ㎡ 3房，140-160 ㎡ 4房，主力供应户型呈紧凑化趋势 * 户型配比 项目 一房（㎡） 二房（㎡） 三房（㎡） 四房（㎡） 其他 奥山·磁湖天下 无 97 113-120 无 复式（243-324） 信达·银湖月色 无 60-85 92-125 160 复式（170） 宏维·山水明城 53 86-110 104-143 157-160 159-277 丽岛半山华府 无 82-96 71-137 130-165 5*2*2：148-160，30；复式：132-211平米，56套；别墅：360-370平 天顺?中央华府 无 93.62-10