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第六章居住规划 第一节居住规划的流程 第二节 购房或租房的选择 适合租房的人群 刚踏入社会的年轻人 工作地点和生活范围不固定 储蓄不多 不急需买房且辨不清房价走势 一、购房或租房的选择——年成本法 购房年成本=首付款×存款利率 + 贷款余额×贷款利率+年维修及税收费用 租房年成本=房屋押金×存款利率 + 年租金 年成本法应结合： 未来房租的调整。如果预计未来房租将向上调整，则租房年成本将随之增加。 购房后总价固定，但随着还款额度的增加，本金的机会成本将下降，因此购房年成本将逐年下降。 房价趋势。如果未来房价看涨，那么未来出售房屋的资本利得能在一定程度上弥补居住时的成本。 利率高低。利率越低，购房的成本也越低，购房会相对划算；反之，则租房划算。 购房或租房的选择——年成本法案例 李小姐最近看上了一套位于北京海淀某小区的二手房，面积80平方米。该房可租可售。如果租的话，房租每月3千元，押金1万元。而购买的总价是70万元，李小姐可以支付30万元的首付款，另外40万拟采用5.51%的商业贷款利率向某行贷款。另外，购买二手房需要较多的税费支出和装修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年5000元。李小姐应该租房还是买房？（李小姐的年平均投资回报率是4%） 分析： 李小姐租房年成本=10000元×4% + 3000元×12 = 36400元 李小姐购房年成本=30万元×4% + 40万元×5.51% + 0.5万元 = 37400元 计算表明，租房年成本36400元 购房年成本37400元，因此租房更划算。 二、购房或租房的选择——净现值法 其中NPV为净现值，t为年份数，CFt为各年的净现金流，i为折现率。 使用净现值法时，居住年数的长短影响甚大。如果不打算在一个地方居住太久，租房往往比购房更划算些，纵使房租会上涨，但购房的利息负担、房屋的交易成本及装修费用都比较大，在短期内期待房价飙升也是不切合实际的。但预期在一个地方居住的时间较长，用净现值法计算，购房往往比租房划算些。 购房或租房的选择——净现值法案例 王先生最近看上了一套位于上海某小区的房子。该房可租可售。 如果租，房租每月3千元，租期4年，押金1万元，预计房租每年调涨100元。 如果购买，总价是70万元，王先生可以支付30万元的首付款，另外40万拟采用6%的商业贷款利率向某行贷款，贷款15年，本利等额摊还； 购买该房的税费及装修费共需100000元，王先生估计居住4年后仍能按原价出售。 王先生应该租房还是买房？（王先生年平均投资回报率是4%） 王先生租房的净现金流量现值计算： 王先生买房的净现金流量现值计算 王先生的贷款年利率6%，15年房贷每月本利平均摊还： 月还款额= 400000元 ÷ 普通年金现值系数（n=180期, i =6%/12=0.5%）=3375元 王先生4年后房贷余额=3375元 × 普通年金现值系数（n=132期, i=0.5%）=325592元 4年后将卖房收入700000元偿还房贷余额325592元，还剩374408元。 第三节 购房规划 一、购房的目标 购房的面积需求 不必盲目求大 无需一次到位 量力而行 购房环境需求 区位 面积 二、确定购房目标后的筹资计划 三、估算负担得起的房价 可负担的购房首付款 =可用于购房的资产额度×复利终值系数（n=离购房的年数，r=投资报酬率）+每年可供购房的储蓄×年金终值系数（n=离购房的年数，r=投资报酬率） 可负担的购房贷款 =每年可供购房的储蓄×年金现值系数（n=贷款年限，r=房贷利率） 可购买房屋总价=可负担的购房首付款 + 可负担的购房贷款 可负担房屋单价=可负担房屋总价 ÷ 需求房屋面积 估算负担得起的房价案例 李先生一家拟在广州定居，计划5年后购房，贷款至多15年。李先生家庭目前有金融资产30万元，其中50%可用于购房准备。李先生一家目前每年可结余10万元，其中可用于购房的额度约为4万元。目前银行房贷利率是6%，而李先生的投资报酬率约为4%。李先生一家可买总价是多少的房屋？李先生是四口之家，李先生要求所购房屋大约100平方米，房屋单价是多少？。 购房规划——按想购买的房屋价格估算每月负担费用 欲购买房屋总价=房屋单价×需求面积 需要支付的首期部分=欲购买房屋总价×（1-按揭成数） 需要支付贷款比例=欲购买房屋总价×按揭成数 每月摊还的贷款本息费用=需要支付的贷款部分的以月为单位的准年金值 购房规划—按想购买的房屋价格估算每月负担费用案例 张先生欲购买100平方米的房子，目前市场上一般价格是3000~6000元/平方米，则欲购买100平方米的房子费用时30~60万元。贷款至多7成，期限20年，贷款利率6%，等额本息还款。 30万元房屋总价 需要支付的首付款=