江苏昆山时代半岛花园别墅项目营销策划报告62.pptVIP

机会 ： 二期规划的商业配套，将成为其他项目的补给站，同时，volvo高尔夫公开赛的定期举行、节假日的度假需求，企业对商务会所的综合期望，都将会成为本项目的契机。 威胁： 周边已有几千亩储备地块和开发中别墅地块，目前规划不详，极有可能有个案应用板快标杆模式的发展策略，可能会给本案带来威胁。 土地具有不可再生性，快速做强产品，切入市场， 就没有绝对的威胁 KEY 项目分析 SWOT分析 项目分析 问题点 如何赢得市场信心？ 项目建设进度及产品设计是否能够给予支援？ 启动模式探讨 项目分析 启动模式 高端酒店会所行销先期启动 快速占领商务会晤市场空缺，形成市场关注， 以商务+渡假为契机，扩展配套设施，配合商业建设，联合政府公关，打造区域唯一商务聚集重心，稳固项目地位 少量样板别墅供应商务会晤市场，积聚销售力与口碑 以前期积累的客源与项目形象，推动后续别墅项目销售，再次抬升区块品质及项目地位 目前项目周边已有项目风格大多为法兰西新古典主义风格，西班牙地中海风格，北美风格，英伦风格，概念建筑风格等，本项目产品应与众不同。 本项目建筑风格属于： 东南亚风格，比较符合淀山湖水景特色，更符合休闲度假的传统理解范畴。 项目分析 产品形态风格 充分利用水资源，做多种亲水设计 临湖别墅可做设计 拥水别墅：将私家泳池设置于向湖一侧，小池与大湖交相辉映 临水别墅：可享有私人水域案线及私家码头 跨水别墅：建筑体凌驾于水面上，水感强烈 目前项目周边已有项目设计皆有利用天然水系，但都为组团共享，并不体现私家独有的尊贵感，我项目应发挥东南亚别墅本身与水的亲和力： 项目分析 产品形态风格 非临湖别墅可做设计 听水别墅：庭院中放置流水，并形成小型瀑布，突出居家的幽静感 引水别墅：引入淀山湖活水，形成户户有水景，栋间水区隔的水网 项目分析 产品形态风格 项目分析 产品形态风格 其他建设性建议 布局要求尽量以小组团做散点排布 以半地下室+地上2层为主要建筑结构设计要求 临湖别墅可设置退台，拉近与湖的心理距离 大面积别墅可考虑多重庭院设计，强化玄关吹拔 以砖材或真石材为建筑外立面要求 以落地窗阳光房，缔造大视野湖景感观，满足建筑取景与采光设计要求 以热带植被、四季长绿花木、微景观、微地形为景观设计要求 以绿植围合做私密性设计要求 以大尺度空间（面积/挑空）设计 为内部功能分区要求 以东南亚着装和24小时 个性定制服务为物业管理要求， 。。。。。。 淀山湖板块休闲度假型别墅购房者中，目前上海人是消费主体，区域中，购房客群中上海客的比例高达60%以上。 政策宏观调控前，淀山湖板块（昆山区域）的主力客户分为四类： 一、上海、江苏、浙江长三角地区的中产阶层及私营老板； 二、昆山当地的台籍管理人员，因为昆山是台资企业的投资天堂； 三、逆市而动的投资客，认为“别墅禁地”政策使得别墅在未来可能成为投资的相对热门产品； 四、当地及青浦工作的高薪阶层，购置别墅当作第一居所。 项目分析 目标客源分析 宏观调控后，市场投机相对减少， 客源更理性，更关注产品本身品质及后续产品配套服务 由于本案周边尚没有较近的国际学校，而生活配套也正在完善中， 近期较难吸引外籍客，因此本案主要以度假客及商务洽谈为主。 本地及长三角区域成功企业家，境内外华人富豪日渐增多， 应成为本案的目标客群。 个性活跃、张扬，喜欢高尚运动，乐于交际，追求度假生活品质应该是目标客群的重要特征。 项目分析 目标客源分析 时代半岛花园的市场定位是 未来淀山湖北岸集度假、生活与商务功能为一体的 综合别墅区的标杆代表。 时代半岛花园的目标客群是 以度假为目的，个性活跃、喜爱高尚运动， 事业重心在长三角的成功企业家以及华人富豪。 结 论 项目分析 营销推广 营销理念 针对目标客层，根据开发节奏，制定核心营销理念 于大市场中强调板快特色 于板快中强化产品特性 初期营销理念 利用酒店会所的高档商务配套吸引高端商务人群消费，形成标杆口碑 满足准业主上升至精神层面的财富体验，对高品位生活的追求 利用与政府相关的、面向政务人士的商务消费，形成关系营销 依据核心营销理念，梳理推广步骤 推广第一步：板块炒作——别墅因地域价值而分界 强调淀山湖作为生态保护区的魅力与非凡价值，借助板块的优势引起关注 推广第二步：商务领行——别墅因特殊功能而分界 以酒店会所商业配套建筑特色为重心，将商务度假功能作为项目导入特色 推广第三步：大宅风范——别墅因产品特色而分界 突出时代半岛花园别墅的气魄与风范，通过样板区大宅别墅的实景体现唯我独尊的气势，拉开与周边中档别墅的差距。 推广第四步：全面解读——别墅因细节品质而分界 以产品设计细节与服务为重心，阐述发展商对于项目本身的