原创力文档销售回款计划表大悦城.xls 销售回款计划表大悦城.xls 风险：宏观市场供应量增幅大于需求增幅，隐含供过于求的市场风险；投资型需求比例增大，市场支撑不稳，易出现波动 风险：区域潜在供应量庞大，品质较高，市场竞争激烈；直接竞争项目在产品、售价、进度等方面对本项目产生较大的威胁 对策 ：在本项目的实际操作中，应保持一定的销售节奏，以“快速开发、节奏销售”为基本原则，在保证项目品质、实现较高利润前提下，丰富产品线，扩大客源群，实现快速引爆市场、实现高额利润，并能有效规避市场潜在风险 对策 ：“错位竞争”的操作手法，前期适当减少小户型面积，降低总价，降低购买门槛，加快销售速度，提高项目开发水平和品质，扩大客群影响面。 企划定位上避其锋芒，以速融生活蓝本的主题切入市场，寻找产品及推广的市场空白点并针对空白点彻底执行。 此外，微观层面的风险本司将根据具体问题进行深入探讨 风险预估 实现营销目的，需要完美的吆喝？ （营销推广主题及策略） 营销目标 充分体现服务附加值，实现品牌连动 实现智能式销售服务 实现体验式销售服务 建立现实展现功能：将样板房、样板楼、样板景区建设真实显示出未来的生活理念，完成穿越时空的功能。 人性化管理 一切以人为本，服务加关爱。 在销售过程中充分考虑到每个细节的服务，从前期的业务接待到后期交房的客户回访，每一个环节都以客户至上、以人为本的人性化管理原则。 PART1 营销推广目标 10-1月 品牌宣传 产品亮相 2-5月 蓄水 客户积累 6月 开盘 12-1月 蓄水 二期宣传 3-10月 第二强销期 2月 二期开盘 营销明细阶段 11月 收尾 2009年 2010年 2011年 8月-12月 第一强销期 PART2 推广主题定位 项目核心卖点 区域价值 水牛城对面，老城厢版块，区域价值非常明显 加之该区域老城厢的核心板块 区域内将会有更宽泛的消费者基础 PART2 推广主题定位 项目核心卖点 项目特征 商业环境良好，相对于周边区域所享受的城市资源更丰富 本案具有更丰富的功能配套会所，甚至能媲美星级酒店服务的物业感受 本案作为50万平米的综合体项目 又同时具有了区域内开创性社区组团的先驱性 将成为新青年创富阶层追捧的对象 PART2 推广主题定位 项目核心卖点汇总 开放：社区的规划在最大程度上加强了居住空间的开放性，更多的人 可以在小区公共空间和谐交流，互动。 融合：本项目的功能型会所定位，将涵盖多种职业类型和同一年龄层 次业主，在这里生活，让更多不同的人成为朋友。 便捷：项目毗邻城市主干道，周边公交系统发达 ，建设中的地铁站在 不久后也将投入使用，生活与都市繁华零距离 。 时尚：16万平米的商业体量，天津市首个超大体量的商业综合体，将 在最大限度上体现小区繁华时尚的气质。 节约：周边完善的生活配套，在极大程度上节省了生活成本。 PART2 推广主题定位 定位的挖掘 开放 节约 时尚 便捷 活力 轻松 私密 交流 融合 速融生活 大悦城品牌 理想城市生活 ＋ 关键词提炼 简约+开放+成熟+个性独立 PART2 推广主题定位 推广主题定位 本案推广主题定位的关键词为 城市速融生活蓝本 6、昂贵的时间成本 等你有时间的时候，你没有朋友；等你有朋友，你却没时间。 5、残酷的CBD地理 每个城市的CBD，都是人口最密集的地方，但根据调查，1/5的人认为职场上不会有真正的朋友，这就是CBD的残酷性——CBD的生态是优胜劣汰，不过留下的是敌人，淘汰的才是朋友。 也摆明了一个道理，不是人越多的地方交到朋友的机率就越大 4、虚高的友情CPI 真正的友谊是无价的，但在竞争激烈的大城市中，每一个人，包括自己，都有行价，以价格论朋友，切实是一种悲哀。 3、不稳定的安全感 需要从更多朋友身上获得归属感、存在感与安全感，但因为缺乏这些而龟缩的自己，正是最难交到朋友的人。 2、消失的公共空间 认为规划里的公共空间永远不够，又恨不得那块占据地利的空地建起座便宜房子；幻想应该与邻居有一个邂逅的公共空间，又恨不得家中再增添一个私密的房间。 1、熟人社会的孤独感 没有真正朋友的原因，是因为有太多人称为朋友。商业社会将朋友定义扩大化，朋友关系与同事关系、客户关系、上下级关系、利益关系纠缠不清，真正需要知己交心，真正需要朋友援手之时，才发现所谓的熟人社会，不过是一场泡沫。 这个“生活匆匆忙忙、事事要竞争、时时要抓紧机会、随时会落伍失败”的城市，社会学家把他称为“A型城市”。步调快的A型城市，可吸引并制造出更多A型性格的人——A型人类和A型城市是城市里最大的恶性循环，人口超过1000万的
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