商业地产前期定位与后期推广招商策略研究164p2011年市场调查规划设计.ppt

主力/半主力商户招商策略 q 为启动招商工作, 需要及早确定内装及设备设施分布计划 ? 主力店包括： ? 主力商户商务条件策略： § 租户选取： § 租金： § 物业管理费： § 租期： § 押金： ? 大、中型餐饮商务条件策略： § 面积： § 租金： § 物业管理费： § 租期： § 押金： q 招商时间安排： ● 主力店招商 ● 大、中型餐饮招商 ● 全面招商 招商标准条款 p p p p p p p p p p p p p p p 租金： 租赁期内租金调整： 押金： 物业管理费： 租赁期限： 意向书之签订： 租约之签订： 租户店内装修： 店内设计： 房屋交付： 开业时间： 交付标准： 租户进场装修： 面积测算方法： 面积测算误差标准： 单元 业态 面积 (平方米) 产地 目标租户 目标租金 (人民币) 租金报价 (人民币) 考察时间 客户跟进情况 联系人 招商过程控制表—招商跟进情况 单元 客户名称 租金 面积 (平方米) 业种 联系人 169 结束语 商业地产开发是一个涉及全产业链的开发过程，包括：金融模式、商业模式、商业设计、商业运营 等各个环节。在全产业链模式下，商业地产开发是从前期项目定位到后期运营管理的全程一体化流程， 每个阶段和环节均会碰到很多难题，每个环节都需要专业的团队，各个环节之间才能进行有效串联、衔 接、配合。 全产业链模式下商业地产难题主要分为四个方面： 1.金融难题 商业地产开发需要低成本、长期性的资金，解决不了长期资金的问题，商业地产很难做； 2.定位难题 住宅开发是二元化的过程，商业地产开发是五元化的过程，其客户群多元而非单一，其利益关系既 纠结又冲突，因此在定位阶段需要从不同维度进行综合研判； 3.设计难题 如何进行有效的商业设计？商业设计的一般规律在哪里？ 4.招商运营难题 基于整体商业定位、设计的前提下，如何实现商业招商、运营资源整合？ 第二部分结束 课后互动交流 QA 零售亮点建议之 独特建筑形态 奇特建筑形态 – Unique Architecture Feature 新颖独特，夺人眼球，增加步入欲望… § 在零售物业项目中，丰富的商业功能以及合理的业态配比 对于吸引消费者前来消费固然起着至关重要的作用，然 而，实践发现，新型别具特色的建筑形态对于消费者的吸 引力之大亦不容忽视； § 唯一性，在消费者心中印象深刻，成为茶余饭后的讨论点 之一，增加邻里中心的知名度； § 月口平整且面宽大，增加商业价值； § 月背呈弧状，易作各类广告推广展示或店铺展示，增加零 售氛围，聚集人气； § 结合绿化景观，可将上述效果锦上添花。 中间休息（15mins） 市场推广及亮点策划 市场推广计划 § 拟订开幕计划并办理 § 分析竞争环境 § 目标与战略 § 消费群动向调查 § 研究结果 § 媒体宣传规划 (全年推广、定期推广) § 有关事宜市场战略定位 § 战略方向 § 瞄准有机遇的市场媒体宣传规划 § 内部杂志 § 促销活动预算 § 开幕宣传推广及预算制定 （一） 市场推广、租赁 1. 消费群动向调查 随着众多零售业者进入中国市场，那些经过精心规划与管理的购物中心之间的竞争也会更为激烈； 一个项目除了做好市场调研，更重要的是要让我们的顾客获得更多最新的市场信息以做出更准确的地 产投资判断，从而为他们提供更多附加价值； 物业市场调查将积极协助公司获取市场机遇，寻求可能的租户，以提升市场对贵公司购物中心铺位的 需求； 建立自己的包括本地消费群信息、其消费方式与倾向的基础上，研究及确认消费需求走向。未来可以 将这些研究成果应用到公司所开发商业项目推介给目标零售商，并营造竞争的氛围，从而最终提升该 商业项目租售的市场价。 2. 市场推广计划 提前规划一份年度市场推广计划，其目的就是为了达到所有议定目标，并宣传时代广场所提供的消费商 品，从而保持商品零售额维持稳定的水平，并树立该商业项目的品牌形象。 市场推广计划包括： 战略方向、瞄准有机遇的市场、促销活动与日程安排、市场分析、关键问题、租户公告、竞争环境、目 标与战略、内部杂志、目标市场、战略定位、促销活动预算、研究结果、定位声明及其理由、媒体宣传 规划。 §促销活动与日程安排 § 租户公告 § 内部杂志 §促销活动预算 §媒体宣传规划 §瞄准有机遇的市场 §关键问题 §目标与战略 § 战略定位 §定位声明及其理由 §战略方向 §市场分析 §竞争环境 §目标市场 §研究结果 3. 市场预算 每年制定一份市场推广预算。该预算将根据上述的市场战略制定，而且会包括一份这类活动的年度时 间表； 商场经理将负责所有市场推广活动，包括制定预算，找出市场推广与促销活动间的联系，以及零售商 在判断其影响力与作用时的