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宁波富茂酒店可行性分析报告 目 录 一、 概况 1 业主概况 1 项目概况 1 二、 项目运营背景以及评估 2 1. 宁波旅游 2 2. 海曙区概况 2 三、 市场调研 3 1. 旅游酒店业规模结构 3 2. 酒店业经营业绩 4 3. 酒店发展的区域比较 7 4. 2007年发展特征和热点 9 四、 竞争分析 10 1． 项目优劣势分析 10 优势 10 劣势 10 现场初步考察情况 12 竞争酒店考察对比情况 13 2． 项目目标定位 14 3． 分析结论 14 五、 承包经营预测 15 概况 业主概况??? 富茂集团旗下企业富茂机械有限公司是一家从事数控机床生产制造的企业，注册资金1.8亿元，是宁波市重点企业。目前拥有厂房10万平方米，固定资产约15亿元，是国内最大的线切割生产和销售基地。企业生产的“富茂”牌切割、电脉冲机床是宁波市名牌产品。项目概况??? 富茂大厦地处宁波市中心繁华地段，紧临成熟商圈天一广场和城隍庙，是绝版商业地段。大厦是由宁波富茂集团及旗下企业投资兴建的集酒店、办公、商场于一体的酒店写字楼。由一幢2层酒店和一幢6层办公楼组成，总建筑面积8.5万平方米。其中：1-3层和地下一层连体，每层约8000平方米，层高6.8米，计划设置大型百货商场，营业面积为3.2万平方米。据宁波市旅游局最新统计，2008年市共接待国内外旅游者3543.43万人次，比上年增长13%，实现旅游总收入450亿元，比上年增长18%，两个指标增幅均居省前列。　　去年，雨雪冰冻灾害、“五一”黄金周取消、汶川大地震及全球性金融危机等多种因素影响着全国旅游经济的运行，使包括宁波在内的全国旅游市场面临严峻压力。但宁波市紧紧抓住杭州湾跨海大桥开通的机遇，以长三角周边城市为主要目标市场，巧打“大桥”牌，取得了全年旅游经济逆势良性增长的佳绩。　　长三角短途游成为增长主力。在国内长线游及入境游减速甚至刹车的严峻形势下，市旅游局及各县（市）区旅游部门纷纷借助跨海大桥效应，不断加大对上海、杭州、苏州、南通等长三角城市的营销力度，使周边城市市民前来宁波休闲、度假的短线游出现了持续的“井喷”现象。在大桥开通后的几个月中，宁波接待本省游客人次较上年同期连续数月增幅在50%以上，接待上海游客人次更是势不可挡地增长了两倍以上。此后，“大桥”引发的旅游热度不减，全市各大景区日接待游客量屡创新高，出现了长三角短途游“平日变双休日，双休日变黄金周，黄金周成黄金月”的现象。短途游的汹涌客流使宁波市国内游市场“蛋糕”越做越大。据统计，去年宁波市接待国内旅游者3465万人次，同比增长12.7%，高于全省平均水平5个百分点。　　在全市联动推进都市旅游、乡村旅游等工作的同时，宁波市旅游部门不断利用宁波旅游上海推广年、宁波旅游节、新加坡宁波周、中国国际旅游交易会等平台推介宁波旅游，进一步打响了宁波旅游在境外的知名度。去年，在全省入境旅游停滞不前、一些沿海城市接待入境旅游团队大幅下滑的情况下，宁波市入境旅游却呈现稳步增长的良好态势。据统计，2008年全市接待入境旅游者78.43万人次，同比增长13.8%，实现外汇收入4.81亿美元，同比增长10%。据悉，今年目标将接待入境游客87万人次，同比增长9%；接待国内游客3880万人次，同比增长12%；旅游总收入500亿元，同比增长13%。宁波广播在线海曙区地处宁波市中心，东临奉化江，北濒余姚江，西南与鄞县接壤。全区面积28.7平方公里，常住人口26.3万，辖8个街道办事处。海曙区系中共宁波市委、宁波市人民政府所在地，是全市的政治、经济和文化中心。 　　海曙区历史悠久，境内有始建于唐长庆元年的鼓楼---海曙楼，海曙区因此而得名。区内有全国重点文物保护单位天一阁藏书楼，省级文物保护单位明末清初大思想家黄宗羲讲学旧址白云庄，有建于唐代的天封塔、咸通塔，建于明朝的宁波城隍庙等等。如果说千年历史奠定了海曙深厚的文化底蕴，那么，有成熟的商贸必将带来极大的商机，使投资者胜券在握。海曙的商贸格局展现出强劲的核心力量。全市主要金融机构、商检、海关等涉外管理机关驻设辖区，南苑、新园、华侨、金龙等涉外四星级以上宾馆亦汇聚于此。区内的天一广场是目前国内规模最大的集购物、休闲、娱乐、文化于一体的Mall型商业广场，拥有以国际购物中心、新银泰百货、乐购、吉盛伟邦、苏宁、永乐、星巴克旗舰店等高端品牌为龙头的丰富业态，被喻为“商业航母”、“城市客厅”，其在开发理念、设计规划、商业规模和经营管理等各个方面的成功亦极大地推动了海曙商业地产的品质提升，在全国范围内也具有无可替代的示范性和超前性。2005年，天一广场荣获“中国商业特色街”称号。? ????在天一广场周边新世界百货、长发商场、第二百货商店、城隍庙、开明街服装特色街等，以商家林立，业态各异主体商业街店紧