居然之家项目定位.docVIP

项目定位 SWOT分析： Strengths优势： 地段优越性：钟秀路为南通建材装饰特色一条街，区域内小商户经营户密集，投资潜力巨大。 商铺稀缺性：市中心唯一可出售小产权商铺。 品牌知名度：居然之家为全国知名家居运营商，品牌知名度巨大。 Weaknesses劣势： 墓园：项目东南面紧邻墓园，不利于塔楼的销售及推广。 项目南侧不临街，北侧背离主通道，不利于塔楼的形象提升。 Opportunities机会： 入市时机上正值政府换届，新政府上台可能会对目前严控的房地产市场松绑。 目前南通市场上可售的大商场小产权商铺基本进入尾盘期，存在销售空档期。 五洲国际广场的项目开工，为塔楼部分外部形象有所提升。 Threats威胁： 五洲国际国际的三栋商住楼，对于投资客户存在一定的分流。 市场中塔楼同类型产品众多，竞争压力巨大。 小结： 商铺销售可利用一期品牌、地段优势明显、且未来存在销售空档期，销售前景良好。商铺部分仅作一期项目的复制，在营销政策上不出现大的偏差，整体的销售推广不存在问题，故在此不作赘述。 塔楼部分因墓园的关系，对项目的推广存在致命的硬伤。 故在产品类型上的定位将直接影响该部分的产品顺利去化，如何定位？？？ 塔楼产品类型分析： LOFT产品——政策不允许，规划不批。 点评：loft产品作为市场中小户型过度性产品，在产品附加值的提升上已经做到极致，但顺着政策的严控，本项目失去了一个突破市场的机会。 办公产品——市场尚未成熟，办公存量大，去化难，价格难以突破。 点评：办公产品距离本案最近的可售办公项目，百安谊家双子座的办公价格尚处于7000～8000范围，项目为甲级标准，再加上办公整体区域的南移，很难在该产品上形成价值实现。 精装公寓——南通市场中高端项目的精装，总价在12000元以上，该类产品中价值提升空间大，与此类比，项目除墓园影响外，其他条件均不弱于其他项目。 项目定位： 定位思路： 精装公寓扩大产品附加值/利用开发商家居建材行业龙头优势让利于客户/严控产品面积，降低准入门槛/扩大空间利用率，增加使用率。 利用精装理念提升产品档次/利用前卫设计提升产品认同/利用空间利用减低购买总价——打造南通绝无仅有的产品拉开与其他楼盘的竞争。 利用产品优势，让客户克服对墓园抗性。 小结： 我们只能比别人做的更好，更用心。才能得到客户对产品的认同度。 让我们看看下面的图片： 源起： 位于市中心/能够买的起/极致精装的/时尚前卫的小空间、大用途 可以不买，但不能不看 定位： 市中心极致精装小公寓