可研报告内容指引.docVIP

**置业集团 房地产项目可行性研究报告内容指引（试行） 前言 为了规范项目前期操作，提高工作效率，强化考核管理，提升集团公司竞争力，特制定可行性报告内容指引。 本指引适用于集团所属项目公司全资拥有、控股或相对控股项目。由集团财经部负责本指引的制订、修改、指导和监督。 本指引内容处于试行阶段，各项目公司均可对本指引内容提出修改和建议；逐步完善，以形成规范。 第一部分：项目概况 宗地位置 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。 附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。 宗地现状 四至范围； 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。 项目周边的社区配套 （一）周边3000米范围内的社区配套 交通状况 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等； 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决； 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； 教育：大中小学及教育质量情况。 医院等级和医疗水平 大型购物中心、主要商业和菜市场 文化、体育、娱乐设施 公园 银行 邮局 其他 附图：生活设施分布图，具体位置、距离。 （二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） 治安情况 空气状况 噪声情况 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 周边景观 风水情况 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。 其他 大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性） 道路现状及规划发展 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。 规划控制要点 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积 综合容积率、住宅容积率 建筑密度 控高 绿化率 其他 土地价格 土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。 土地升值潜力初步评估。 从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。 第二部分：法律及政策性风险分析 一、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 项目用地现状 土地所有权归属 土地使用权归属 土地的他项权力（如抵押权） 土地的用途 有关项目用地现状的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引） 计划手续 项目是否已经立项 立项主体是否能够变更 立项变更条件和时间 4、有关立项的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引） 规划手续 1、规划用地所有权归属 2、规划用地使用权归属 3、规划用地用途 4、有关项目用地规划的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引） 土地手续 征地批文 土地使用权出让合同 拆迁安置补偿 有关项目地块的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引） 项目用地取得土地使用权程序评估