西安和基地产马军寨项目市场定位报告76.pptVIP

两容积率下收益对比 结论：容积率提高不到10%，项目收益增加17%，即近2500万元； 如考虑拆除后社区环境提升，品质提高，售价至6000，则收益增加近5000万元。 1.79亿元（2.02亿元） 1.55亿元 所得税前利润 7.4亿元（7.67亿元） 6.46亿元 销售收入 5800元/㎡（6000元/㎡ ） 5800元/㎡ 销售单价 1207元/㎡ 1160元/㎡ 分摊地上可售面积 483万元/亩 426万/亩 土地综合取得成本 4446元/㎡ 4477元/㎡ 单方成本(含税) 4154元/㎡ 4183元/㎡ 单方成本(不含税) 5.14亿元 4.49亿元 总投资 12.4万㎡ 10.7万 商业开发部分面积 40000㎡ 32000㎡ 新建安置面积 35000㎡ 35000+8000=43000㎡ 已建面积 19.89万㎡ 18.2万㎡ 地上总建筑面积 6.0 5.5 容积率 拆 不拆 拆与不拆 报规项目用地49.72亩，即33147㎡ 如不考虑拆与不拆问题 容积率6.0与5.5相差0.5.即地上建筑面积相差33147/2=16573㎡ 按均价6000元/㎡×16573㎡= 9944万元，即总销相差近1亿元 按销售毛利率25—30%计算， 即毛利润相差2500—3000万元 （因为多增加部分可视为无土地成本，故实际利润率更高） 两容