2011房地产调控政策和市场走势分析.ppt

本文观看结束！！！ * *不少开发商通过降价打折、垫首付、送首付等方式促销； *有的开发商以个人房产典当，取得资金偿还银行贷款利息。 *也有一些企业开始采取低价转让项目、股权，降低发行规模和价格到海外上市、高成本借贷等方式寻求其他融资渠道。 * 宁波大红鹰公司公告称，公司以18％的贷款年利率，借款给广源房地产，这一利率远远高于银行一年期贷款基准年利率。 据了解，有的企业融资利率高达20－30％。 * 销售下降和信贷紧缩使得房地产企业资金不断趋紧，对行业运行影响是多方面的，对市场影响是两方面的： *可能会逼迫开发商压缩利润，压低房价以刺激需求，对控制房价非正常上涨，促进房价理性回归有积极作用。 *但市场往往出现越跌越不买，一旦造成成交量大幅度下降，市场信心受到重创，又可能影响销售资金回笼，继而影响到开发企业资金链。 * 不少城市出现土地市场出现流拍和退地现象。 2007年前三季度，部分城市出现土地拍卖楼面地价高于周边在售商品住房价格的情况； 但四季度以后，北京、南京、广州、深圳、杭州等城市都出现土地流拍现象。 * 主要原因： *一是开发商对市场前景处于观望， *二是资金普遍趋紧。 * 一些城市还出现开发商将前两年高价拿到的土地退回的现象，在社会上引起较大反响。 上海普陀区2007年招标成交的地王，是被上海志成企业以11.04亿元的天价拿下的普陀长风生态商务区4C南地块，2008年被开发商退回了土地管理部门。 * 这个4C南地块占地近27000平方米，2007年9月挂牌转让，经过440轮叫价，底价为3.14亿元被炒到了11.04亿元，成为“普陀地王”。 上海志成企业最终战胜了绿地集团、鹏润地产、上海新黄浦等大牌地产商，如愿以偿拿到了这块地。 * 然而在3个月的规定期内，上海志成并没有交齐土地款，经过延期后，土地款依旧没有踪影。 而按照上海土地出让格式合同的规定，上海志成企业退地后，将被扣除占合同金额10%的定金，也就是说，上海志成企业可能遭受1.1亿元的巨额损失。 * 上海普陀长风生态商务区规建办常务副主任嵇启春说：“志成企业表示主动放弃这个地块，显示了在宏观调控政策下的，土地市场回归理性。” 志成退回的地块，通过走程序，准备重新推出上市，但地价很可能会低于当初的价格。 * 易居中国·上海克而瑞信息技术有限公司战略规划总监，清华大学客座教师殷冬明在撰写的“退地”背后的风险中指出： 对于上海这座城市来说，土地总是不愁消化的，至多是价格问题。 但是对于那些曾在两三年前的总体规划浪潮中大幅度圈地开发的二三线城市来说，那一块块即将被开发商退回的土地，如果土地出让金还没有全部到手(而这几乎是一定的)，那才是一场真正深刻的地方金融危机。 * 　他指出：地方政府在中国的行政财政收入体系里面处于一个非常尴尬的位置。 1994年分税制以后我国财权的集中度不断提高， 中央财政收入占全国财政收入的比重从1993年的22%大幅提高到2002年的54.9%。 省级政府的财力也从1994年的16.8%提高的2000年的28.8%。 省级以下地方政府的财权只有余下不到20%的水平。 可是，城市建设，土地开发，哪一样都不是省钱的事。 如果没有高企的房价作为土地一级开发成本的支撑，恐怕中国城市土地的开发速度还不到现在的10%。 * *政府花钱开发，开发商埋单； *开发商拿地盖了房子，老百姓埋单。 *当房价回落，开发商高价拿的地成为烫手山芋时，人们都愉快地说，开发商要不行了。 可是开发商还可以退货。 当政府的手上拿着开发商退掉的土地，他们该怎么办呢？ 他指出：一个行业的调整，受伤最重的是那个不能退货的环节。 * 　 2008年8月底，这块土地重新上市，挂牌价格7.64亿元，比上年价格降了接近三分之一。 ? 到10月16日，土地出让结果产生，低迷市场中不再有竞争对手，上海赢华以底价拿地。 拿地的上海赢华的法人正是4个月前退地的志成企业股东之一的郑建友，而志成的董事长郑建禄则是赢华公司实际控制人。 * 　 一退一进之间，这家来自浙江金华的公司一年时间内省下了近三分之一的土地款。 一年之内，志成进退间直接降低土地成本达3.4亿元。 有评论指出：虽然土地出让合同有规定违约公司一定时间内将无法继续参与土地竞买，但由于房地产企业一向采取项目公司形式运作，这种规定往往变得更接近一纸空文。 * 2、部分城市土地成交量减少，直接影响后续住房市场的有效供应。 从2008