20116月商品住宅市场分析天津房地产商品住宅市场分析楼市回顾.docVIP

2011 年第1 季度，天津写字楼市场持续升温，全市平均成交租金与上季度相比有明显上涨，达到每月每平方米109.56 元 (US$16.65)。由于津塔等项目推迟了入市时间，因此本季仍无新增项目投放市场；同时市场现存项目仍处于招租过程中，导致整体空臵面积略有下降，空臵率由上季的15.0%下降到本季的 14.0%。在平稳的市场需求作用下，写字楼成交价格指数较上季上涨了3.2 个百分点，为123.5(图一)。 ? 天津市商铺市场整体表现平稳，租金与上季度相比略有上涨。 2010 年12 月29 日，闲臵多年的伊都锦商厦经过提升改造，变身为天津利福广场并正式开业。此外，3 月2 日，中粮大悦城招商工作正式启动。今年年底前，该项目将正式开业亮相。 ? 受年初国家出台的房地产调控政策的影响，2011 年1 月至2 月住宅市场总成交面积有一定回落，达到了57.9 万平方米(滨海新区与市内六区之和)，但与去年同期相比下降幅度不大。市内六区中，河北区成交量本季领跑其他五区，总成交量为64,490 平方米；滨海新区成交量继续保持全市最高，达到344,954 平方米，与去年同期相比基本持平。2011年第一季度天津房地产土地市场成交分析 在楼市调控作用逐渐显效的情况下，商品房成交量有明显的下降趋势。与此同时，天津土地市场一季度也总体显冷，大部分地块以底价成交，“地王”难现，但仍不乏实力开发商逢低拿地，适时增加土地储备。与去年一季度相比，今年1至3月土地招拍挂出让面积和成交面积较去年同期也均有较多幅度下降。业内人士分析认为，受调控政策和商品房成交量影响，今年开发商拿地热情或会适度降温。 考察2011年第一季度天津住宅用地市场行情，不管是供应还是成交，基本保持2010年以来的平均态势，价格也保持相对的低位；但相对于全国整体行情来看，天津住宅用地市场较为活跃，市场供应量还是成交量均处于全国领先水平，未来几个月将保持领先地位，因为按照国家政策要求2011年土地供应不低于前三年的平均水平，天津2009年以来年度成交均超过2000万平方米住宅用地；而考察楼面地价，天津整体水平较低，对于全国其他城市来说，其土地价值属于低洼位置，投资价值比较明显。对于今年的土地供应，国土资源部部长徐绍史也在今年“两会”期间透露，各地编制今年土地供应计划的截止期限为今年3月底前；同时，为保证今年新开工1000万套保障房的规模，保障房用地的供应计划将单独列出。但按照“新国八条”要求，今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。同时，保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地，不低于住宅用地供应总量的70%。有分析表示，政府强调保障房用地的供应规模，或将凸显商品房用地的稀缺性，并可能推高商品房土地和房屋价格。（一）天津土地市场概述截止到3月31日，2011年天津市共成交186宗土地，土地总面积近1239万平，土地均价1333.68元/平米，楼面均价1107.59元/平米，土地出让金达165.2亿元，溢价率4.07%。其中住宅共41宗，土地总面积近332.9万平米，同比降6成。土地均价3233.86元/平米，楼面均价1925.96元/平米，出让金额超107.6亿元。通过数据不难看出，今年一季度土地交易较之去年同期，在出让面积、成交均价、楼面均价、交易价格等各方面均有所下降，同比分别下降62.5%、22.6%、15.9%及51.7%。（二）天津土地市场格局2011年第一季度天津房地产商品住宅市场成交分析 2011年第一季度楼市调控政策重磅出击，楼市调控渐渐进入深水区，“新国八条”吹响楼市第三轮调控“集结号”，限贷、限购、加息、提高二套房首付、“津十条”等频频“亮剑”。在各项收紧的政策影响下，第一季度天津商品住宅量价齐跌。2011年第1季度天津商品住宅成交24590套，环比去年第四季度减少27.02%。成交均价8823元/平米，环比去年第四季度下浮7.30%。与去年同期相比，商品住宅成交量涨价跌，成交套数较去年同期增加17.01%，均价下浮3.25%。与2010年第四季度相比，市内六区、环城四区、滨海和远郊成交量均有不同程度减少，四个大区域成交套数降幅分别达到39.98%、35.57%、21.24%和14.30%。与2010同期相比，市内六区和滨海成交量有所减少，成交套数降幅分别达到了41.70%和17.36%；而环城四区和远郊成交套数较去年逆势增长分别达到40.25%和102.20%，均价涨幅也最为迅猛，涨幅分别达到15.99%和20.45%。一、天津全市交易情况 1、天津商品房交易情况 2011年第1季度天津商品房成交300.14万平米，环比上一季度减少29.47%，同比去年同期增加17.72%，均价9317元/平米，环比上一季度下浮8.01%，同比去年同