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区域运营案例研究 通过研究项目背景类似、具备参考条件的不同案例，为本项目的物业发展建议提供借鉴 Reston现状——距离华盛顿35公里，是美国最大最成功的新城，完善的复合功能配套 区域概况 位置：Reston属于弗吉尼亚州费尔菲克斯县。位于华盛顿市以西35公里，杜勒斯收费机场公路旁，开车至杜勒斯机场15分钟。 规模：占地45平方公里，拥有60，353的人口，规划户数2.8万，建成户数2.2万，就业率达50%。 配套：学校、图书馆、教堂、日托中心、医疗护理设施、消防队、警察局、文化娱乐活动设施、公共交通网和公共开放空间、公司总部、商业办公、公共机构和政府机构等复合功能配套。 发展历程中美国政府进行强势的规划和大力投资和政策支持，经历四个实力雄厚的开发公司 开发时间进程 购买场地：1961年 开始规划：1962年 开工：1963年 开盘：1964年 开发阶段数：6（5个村中心和1个市镇中心） Lake Anne Village: 1965年 Hunters Woods: 1965 年 Tall Oaks: 1974年 South Lakes: 1978 年 North Point Village: 1982年 完成阶段数：6 完成百分比：99% 全部竣工日期：2005年 经历了漫长的40年发展Reston新城才得以成熟，投入了大量的开发成本和基础设施建设 长达40年的运营，投入大量资金，先完善基础配套和相关设施，再开发物业； 运营商依法交替对区域进行开发，保证了运营资金的稳定，及区域开发的完整有序。 城市级区域运营的四大必要条件 占地3000亩， 开盘半年销售约1200套住宅，重庆新区大盘开发的典范之作 融汇半岛概况： 开发商：重庆融华房地产有限公司 ； 位置：重庆市巴南区李家沱长江大桥南桥头 ； 物业形态：花园洋房、多层、小高层、高层； 占地面积：约3000亩； 建筑面积： 300万㎡； 项目分期：已开发两期，未来分期还未确定。 配套：五大主题公园；集中商业中心，沿街商业；一所中学、两所小学，七所幼儿园；社区医院，其他行政、金融、邮政、文娱配套。 “全新定位、高位规划、复合配套”的区域运营理念打造半岛休闲生活，重新定义区域价值 李家沱地处巴南与主城区交界, 属近邻主城区，但区域陌生，配套缺失，而且工厂较多，区域形象较差。 提出“半岛休闲生活”的生活理念，规划“一轴、两带、三心、五园”的大蓝图，许与客户美好的生活远景，重塑区域形象。 包括商业、教育、医疗、服务等其他复合配套，从每一个细处提高客户生活品质。 启动区选取昭示性良好而非强势资源区域，以住宅物业和适量商业配套的简单组合入市 多元产品启动，以区域稀缺接受度高的洋房产品为主力，高性价比树立入市优势 花园洋房、退台、叠加、小高层、创意loft等丰富的产品，满足不同客户的需求。 选择区域稀缺且接受度高的花园洋房为主力产品，结合园林、会所与商业街的建设，为客户建立高尚社区的印象与信心，确保了高形象进入，提升价格。 在九龙坡洋房均价已突破3800元/㎡的情况下,融汇半岛以单价3200元/㎡的高性价比,吸引了大量周边区域有品质追求的客户。 通过控制面积来实现较低的总价，降低顾客的价格敏感度，增加销售。 众多规划的商业中心、学校、医疗等配套中，仅以少量沿街商铺和小区内生活配套进行启动 融汇半岛案例总结 位于北部新区边缘地带，占地1800亩，区域印象不佳，缺乏配套，开盘当日销售3.2亿　　　　　　　　　 功能区划——“规划包装” 展示城市配套和未来生活场景，以强势规划规避区域陌生 公建规划中的的三大公园（500亩）、学校（120亩）与公路区位满足并开放于项目整体。 利用河景自然优势优先启动滨江公园服务项目一期的滨江花园洋房，实现最小启动的利益最大化。 商业规划拟建成3万平方米的商业中心，并以服务项目住宅及辐射周边区域为主，实现开放式街区，满足住宅基本生活需求的同时，提升项目的资金回笼价值。 以国际化理念来打造新城，是从重庆千亩大盘脱颖而出的关键 定位国际化，符合“合作于香港百年置地”、“区位于外企为主的高新产业园” 的特色。 内部配套配合国际化概念，包括橄榄球场、教堂、艺术馆等。 推动政府进行区域建设，优惠政策、资金投入、控制后期土地 充分利用自然资源——滨江公园资源优先启动，以小成本换取高收益 政府规划中的三大公园优先启动滨江公园，主要利用已有自然优势，以小成本启动公园资源。 滨江公园只优先启动部分资源，其区域直接服务于项目一期的滨江洋房，直接实现项目增值。 已建的滨江公园部分区域除服务一期住宅外，还直接精细化包装纳入7万平方米的示范区，实现公园应用的又一增值。 启动引爆点——7万平方米示范体验区，“规模大，局部精细化”的震撼展示 配套开发节奏——高位规划概念下的小成本配套先行，