百货店选址调研实用手册.docVIP

市场调查手册 目 录 第一章 调研目的：掌握目标顾客群数量 调研指标： 半径分别为500m、1km、2km商圈户数 小区现状、类型 小区汽车拥有量 小区平均房价 小区入住时间 提交成果：《商圈小区调研表》、商圈小区户数分布图 调研方法： 步骤一：设定商圈 地图选择：推荐使用Google Earth下载包含项目地块或建筑物的范围图，或使用该区域扫描的电子版地图。 圆心选择：对于规则的项目地块或建筑物以其中心为圆心；对于不规则的，就以该地块或建筑物两条最长边的中线相交点为圆心。 半径选择：目前我们设定的核心商圈、次级商圈、边际商圈的半径分别为500、1、2。 一般来说，实际辐射的商圈不会是规则的圆形，还需综合考虑交通阻隔、竞争店分流等因素对其的影响。 划分象限 根据项目的临路情况，将商圈按照逆时针顺序从东北方向象限开始分I、II、III、IV 四个象限。项目，以两条道路为横竖坐标；单边临路项目以其临路边中点与所临道路的垂直线为横竖坐标。 将每个象限分成若干个小区，剔除已有或在建企事业单位、写字楼、大专院校，仅针对进行调查，并在地图相应位置标注。 户数：通过数楼法进行 现状：已有或在建 类型：某某公司宿舍楼、高档商品房、普通商品房、老居民区等 汽车拥有量： 方法1 对于新建住宅小区，可通过物业了解到汽车拥有量数据； 方法2 无法通过物业调查的小区，可在早高峰6:00-9:00或晚高峰 5:00-8:00期间，任意选择10分钟在小区出入口进行出入车辆调查。 平均房价、入住时间： 方法1 观察采访：在户数调研过程中，通过与居民聊天了解平均房价、入住时间信息； 方法2 间接搜索：可以通过互联网搜索到有些小区的平均房价及入住时间，也可通过小区周边房屋置换店铺了解。 步骤四：增减户数调研 每个项目都需要一年甚至更长时间的建设期，在此期间，商圈内各项指标都会发生变化，因此在商圈人口的过程中，还应人口增减的趋势。 、住宅 可以通过或网上搜索信息两种方式，对商圈内住宅进行调查，并在中标注位置。 、迁出人口 了解项目周边未来道路规划、小区改造对居民数量的影响，这部分不需要现场调查，可以根据相关信息，在原有中划出拆迁的范围，同时标注迁出时间。 第二章 道路交通目的：考察项目所临道路是否具有较强的通达性及其流量是否利于日后的经营。机动车车道数量隔离带、快速路、高架桥、河流、铁路、高差等成果《道路调研表》、示意图调研方法 （1）实地调研项目所临道路，数车道数、测量路宽，人行道可忽略不计，填写《道路交通调研表》。隔离带、快速路、高架桥、河流、铁路、高差等客观条件对项目的阻隔。有效车流量指货车除外有效人流量指1岁以上步行及骑（电）单车人的数量 可视性及可达性 调研目的：考察项目最远可视距离，标识或建筑物是否醒目，项目周边交通设施是否完善。100m范围内公交、轻轨、地铁站及2km内路线成果：照片调研方法：延项目所临道路在最远可视距离拍照，在图上标出拍照地点，并将最远可视距离标于图中。 （2）周边公交、轻轨、地铁站 在标出各公共交通站点。示意图如下： () 2km商圈内路线，标出该范围内步骤()标示的各公共交通路线图及站点，如图所示。 章 竞争对手定义：指商圈范围内营业面积大于5000平米（小城市大于3000平米）或年营业额大于5000万的大中型超市。 操作步骤： 一、搜集资料，填写竞争店统计表，制作竞争店分布图 二、确定竞争店明细，进行实地调研 一、搜集资料，填写竞争店表：搜集城市已开业及未开业超市相关信息（详见表——竞争店表）。 1、竞争店信息搜集应作为日常工作随时进行关注和整理。 2、搜集信息重点：竞争店名称、开业时间、地点、建筑规模及层数、营业面积及新店立项等信息 3、信息渠道来源：竞争对手官方网站 零售信息网站 商业地产信息 当地广告媒体超市立项、招商、招聘、开业、促销广告信息 其他渠道4、将上述信息填入竞争店信息表 5、制作竞争店分布图：将竞争店位置标注在商圈地图上（最好为大分辨率电子 版地图）相应位置，并标注店名。 例： 二、确定竞争店明细，进行实地调研：通过实地调查，补充、修正调表信息 调查内容及方法： 1）、商业氛围：定性描述竞争店地点商业等级市级、区级、社区级及商业类型。 2）、交通条件：临路状况、道路等级、交通流量、公交路线及起止站（详见项 目交通调研） 3）、及楼层分布：通常在商业设施入口有整个商业业态楼层分布图，通过分布图能够大致了解整个商业的构成情况。 4）、面积：即超市内摆放和展示商品以及顾客能够实际到达的区域面积，注意该面积不包括步道梯及卖场加工间、冷库等封闭空间的面积。测量卖场面积通常采用柱距法来测量。 其方法为：首先采用数地砖、步量、数吊顶格栅等方法确定卖场内柱距a和b(