10月14日上海浦东北蔡新希望企业家园区B2.pptVIP

谢谢！ 在认知项目的前提上，针对本项目可开发物业市场进行针对性分析，确定本项目定位方向 基于项目SWOT的总部物业市场分析 项目总体定位及产品建议 贰 项目研究思路贰 基于项目SWOT的总部办公物业市场分析 外环内总部经济企业办公偏好性 2011年第三季度上海工业物业租售价格分析 虽然国际经济形势持续萧条，企业生产量有所回落，但受供应紧缺影响，租售价格继续上涨。 就工业物业形态来说，研发办公和物流仓储一直是近年来比较热门的物业需求类型，但市场上新增的有限供给很难满足大量的租户需求，因此不少电商开始自建物流地产 。 2011年第三季度上海工业物业需求分析 由于可利用工业土地的逐年减少，上海工业地产已经基本从土地经济过渡到楼宇经济，因此市场上对研发办公类物业的需求在逐季上升；随着上海经济转型和产业结构调整的加快，研发办公和标准仓库在未来或会成为工业物业需求市场主要物业类型。 1000㎡—3000㎡面积的工业物业仍是市场需求主力；1000㎡以下的小面积工业物业需求有所下降，而3000-5000㎡和5000-8000㎡的中型面积工业物业需求占比都有一定比例的上涨。 上海跨国公司总部机构分布情况分析 从2004年到2010年六年间，上海跨国公司总部机构数从331家跃升至837家，每年保持净增85家左右的增长速度。美国百事可乐公司、雅芳公司、韩国LG公司等在沪设立研发中心，截至2010年底，在沪外资研发中心累计达到319家。 浦东新区目前跨国企业总部的数量几乎占据了上海全部跨国企业总部数量的半壁江山。跨国企业总部数量其次较多的为徐汇、长宁等中心区域。由此可以看出，各个区域的成熟度、开放程度及政策优势等都是影响跨国公司总部机构选址的重要因素。 上海跨国公司总部机构分布情况分析 国内企业的总部办公大部分集中在市中心的区域，尤以徐汇区的数量占比居多。近两年受困于市中心区域各种商务成本的提升，总部企业也开始向松江、奉贤等郊区迁移。 随着上海土地资源的紧张及中心区域各项商务成本的不断攀升，越来越多的企业将总部地址选在了上海郊区。据最新的一项相关调查显示，总部园区独栋办公已经成为不少企业办公的首选，在调查中有38.90的投资者表示会先考虑市郊总部园区，而只有17.70%的投资者会考虑甲级写字楼，这一部分企业主要为跨国企业和金融类企业。 浦东上半年工业土地供应情况 地块名称 土地用途 出让面（平方米） 规划指标要求 起拍价(万元) 起拍楼板价 容积率 建筑密度 　 浦东新区御桥社区09-01地块 商业用地，办公楼 18568.9 4 不大于45% 34835 4689.97 国际医学园区B1-01-05地块 办公楼,其他商服用地,商业用地 20197 1.5 不大于35% 8164 2694.79 国际医学园区A1-03-08地块 商业用地,办公楼,其他商服用地 32778.1 2 不大于35% 16110 2457.43 国际医学园区C1-01-02储备地块 办公楼,商业用地 34807.4 1.6 不大于35% 14431 2591.22 洋山保税港区A3002地块 其他商服用地 4014.1 以核定的设计方案为准 以核定的设计方案为准 1204 2999.43 浦东上半年商服和办公土地供应情况 浦东新区上半年商服和办公用地拍卖溢价率约为18%，全市溢价率约为13%。 新希望企业家园办公物业供应分析 用地性质 用地代码 建筑面积 （万平方米） 比例（%） 公共设施面积 C 75.08 94.07 其中 商业金融面积 C2 16.53 20.71 科研办公设施面积 C6 58.55 73.37 一类工业用地 M1 4.26 5.34 市政公用设施用地 U 0.47 0.59 其中 供应设施面积 U1 0.24 0.30 交通设施面积 U2 0.23 0.29 总建筑面积 79.81 100.00 规划范围总用地 139.18 容积率 0.57 该区域将有62.81万平米的科研办公和一类工业办公物业供应。 本案 项目周边市场情况分析 基础信息 富海商务苑 半岛科技园 润和苑 张江创业园 地址 毕升路299弄 达尔文路88号 张衡路1000弄 蔡伦路1690号 价格详情 租金均价3.2元/平米/天 租金均价3.6元/平米/天 租金均价3.8元/平米/天 租金均价2.8元/平米/天 装修情况 毛坯 毛坯 毛坯 公共部分精装 入住时间 2008年 现房 已开业 2006年7月14日 开盘时间 2004年 2007年9月1日 2008年 2006年 开发商 上海张江信息安全产业发展有限公司 上海新希望房地产开发有限公司 上海润和生物科技产业有限公司 上海张江创业源科技发展有限公司 建筑面积 26716 38000 80000 63975