8月商业地产开发理论初探全.pptVIP

商业地产开发理论初探 浙江商业咨询有限公司 * 绪 关于浙江商业咨询有限公司 初出茅庐 小有建树 项目与人才梯队 关于本次交流的几点说明 此仅代表个人观点，仅供参考学习之用，具体还需各自体会 涉及商业地产的任何工作模块都必须经历充分的实践体会 本次交流的内容将紧密结合商业咨询公司案例及颐高拓店体系 数码连锁是颐高的核心，商业地产是连锁的实质 商业地产是房地产体系中最“高精尖”的模块 纲要 商业地产的本质 本质： 开发商作为投资主体直接参与的为生产和消费提供交易平台而进行的商业活动 获利：开发商利用获取的稀缺土地资源通过地产开发和营销包装获取高额销售利润；也有的开发商通过长期经营获得稳定持续收益。 差异：短期套现的目的 VS 长期稳健获益的目的 内涵 商业地产的形式包括：商铺、产权式酒店、写字楼、酒店式公寓、专业市场等等，都是商业地产的体现形式。 商业地产只是“生产资料”，运营盈利还是得靠零售商 商业地产的分类：按行业 商业地产的分类：按消费行为 商业地产的分类：按辐射范围 未来最具潜力的五种商业业态 商业地产开发的法律和道德准则 开发商的三位一体 快速套现步骤暨 商业地产项目快速死亡路径 CASE1:上海国际鞋城要素 CASE2：大世界五金城 商业地产的销售定价原则 通常的做法：测算40年全部经营收益，账面收益的1/4 比如预估租金均价100；10000方；收益1年1200万；40年产权；每年租金递增5%；40年总经营价值14.4959亿元；不考虑递增，40年账面经营价值为4.8亿元； 这里存在两个不确定性：第一，递增比率的不确定性，也许是长期经营合同，没有递增（比如肯德基、沃尔玛）；第二，必须给接盘人充足的想象空间 基于此，我们通常按照帐面经营价值的1/4，也就是10年经营权进行销售价格和租赁价格测算 480,000,000/4/10000=12000（物业均价12000）；则返租成本应该控制在80元左右（按照8%的回报率） 放水养鱼大法 几种返租策略，你是投资者，你喜欢哪一种？ 我们预先设定12000元是平衡价格 第一方案：售价12000元；5年返租，8%回报 第二方案：售价15000元；10年返租，7%回报 第三方案：售价15000元；3年返租，10%回报 第四方案：售价10000元；10年返租，10%回报 第五方案：售价12000元；返租按照实际收款金额算，收取管理费 问题：好好思考，希望在博客上讨论 哪一种方式小业主更容易接受？ 哪一种方式对于颐高更有利（假定楼产权属于颐高，且做数码卖场） 还有没有新的方法？ 不得不说：温州人的投资理念 背景：某不毛之地；200亩毛胚房；房已交付，原先定位为医药市场，但至今为止，因为种种原因还烂在那边。 主角：某男，温州人，很有钱。 事件：他一次性购买了3000方最好的物业 惊叹中问他怎么想。 答：钱放在银行里会贬值，在没有好的出路的时候投资不动产最好。只要区位长期来看有发展，就一定升值，不怕没人接盘 总结：他们对于经营价值的渴求远远不及对房产本身的增值的期望 商业地产剧目的重要演员 商业地产成功的关键要素 发商合理挣钱或者有“道德”地挣更多的钱 经营业态的定位正确 必须有强力的经营公司经营，且经营公司有足够的利润空间，保障正常经营活动，且合作留有空间 业主回报合理而又稳定（这是定时炸弹） 优秀的销售公司和招商公司（不要在乎这点钱） 正面案例：华南广州的操作方式 中性案例：大世界五金城；珠海鑫北数码港 反面案例：（1）芜湖旅游电子市场；（2）上海鞋城——销售政策与销售团队，谁的功劳？ 重点案例：地球人都知道的中科贸 基本面和制片人 本片演员阵容 总体规划：配套超豪华 区位优势：绝版宝地 黄金地理位置：海龙正对面，中关村黄金地带 15线公交车站直达；未来地铁站紧邻 一流的物业条件：完善的物业配套设施、超大的经营面积 肯德基战略合作 “中关村女人”祁燕的加盟，摆平多项政府关系症结 辛酸血泪史：第一回 2002年6月8日 大雨夜中300多名连夜排队等候科贸柜台，引起北京各大媒体争相报道 2003-11-18 中关村电子商会副会长、中关村的元老人物祁燕投奔到科贸，担任总经理。 2003年12月28日 由于建设方不能如期交工，科贸电子城暂缓开业。 2004年2月21日 农历二月初二(龙抬头)，科贸电子城开业，这是NOVA和业主商量的结果。 2004年7月14日 科贸电子城发生在商户对抗事件。 2004年07月20日 有媒体传出“中关村科贸高层卷走1亿资金”传闻，ST中科否认，并表示科贸中心将为公司未来业绩做出一定的贡献。 2004年8月06日，中关村科技与北京诺瓦物业管理公司联合举办媒体见面会，向外界正式宣布：经过竞标，中关村科技最终选择诺瓦公司全面行使科贸