产权式公寓投资型公寓的开发要点.pptVIP

综合概述 投资型公寓是一种出现较晚的物业类型，其特点是购买者不是为了自住，而是为了出租，以期赚取利润； 投资型公寓的两大类别，一是公寓式酒店，二是酒店式公寓。二者的用地性质，一般都是商业用地； 与一般的酒店和公寓不同的是，投资型公寓的产权，一般都是分割到套，出售给投资购买者，而不是由开发商自己持有或整体出售给一家购买者； 一般的酒店和公寓使用者不是业主，而是租用者。 一、市场的“看不见的手”与投资型公寓的开发 投资型公寓的出现有两个前提：一是市场的需求，二是房地产产品的市场化； 市场是不断发展变化的；现在的市场需求，已经不是低级的、满足最基本居住空间的需求。所以，人们开始需要各种选择性强的产品。这在市场营销学里，叫做市场细分化。 房地产的产品一旦市场化之后，市场这只“看不见的手”，就会根据不同层次的市场需求来从宏观上调节产品的生产机制。 例举：上世纪80年代初的建国饭店 市场经济的法律保证是房地产业开发的前提 开发商是商人，商人的行为有一个最直接的目的，就是获取商业利润。这个目的是颠扑不破的真理，也是社会经济发展的动力。 开发商的目的，还可以进一步进行描述，就是利润最大化，风险最小化。 改革开放之后，房地产产品的市场化成为定局，产权允许私人持有，才使得投资型公寓的产权分割成为可能。 所以说，市场经济的法律保证，是房地产业开发的前提，也是投资型公寓的开发前提。你要做投资型公寓，从用地性质、控制性规划的审批阶段，就一定要做到具有合法性。 市场营销的根本理念与房地产的产品设计 以前:我生产了什么，我就卖什么 现在:什么好卖，我就生产什么 房地产开发为什么要进行前期策划 前期策划是市场营销的第一步。前期策划的宗旨，就是根据市场调查，来寻找市场的需求。你只有确定了市场需求的存在，才可以去研究究竟要生产什么样的产品。   房地产开发为什么要进行前期策划 市场竞争出现白热化是必然结果，它促进了专业发展的细分化和精细化。 顾问公司囊括了富有房地产市场运营经验的各方面专家，提供智力型的服务是顾问公司的业务强项；因此，一个优秀的顾问公司能够起到智囊团的作用。 顾问公司的一项重要服务内容就是项目的前期策划。 投资型公寓的开发，首先涉及的问题是，什么样的地段才适合做投资型公寓。投资型公寓的户型设计与普通住宅也有一定的区别。 没有策划的开发，就如同一场没有作战计划的战役，打的是一场糊涂仗。胜则凭偶然的侥幸，败则是一片混乱。因此，投资型公寓的开发，一定要先进行项目的前期策划。 投资型公寓的开发必须关注市场需求 房地产业内流行这样一句话：地段，地段，还是地段。这说明，楼盘所处的区域位置是营销成败的关键。如果透过现象看本质，我们可以说：需求，需求，还是需求。市场需求在哪个地段，那个地段的产品就卖得好。这是一个必然规律，毋庸置疑。 但是，很多开发商做投资型公寓，还是袭用普通住宅的开发思路。这很危险，容易犯经验主义、主观主义的错误。 口 号 本 质 投资型公寓的客户需求 投资型公寓的市场需求和选址要点，与普通住宅有着本质的不同。 原因很简单：产品的使用者和使用目的都截然不同。 所以，必须从实际出发，去认真调查真正的市场需求。 他们需要解决时间成本、交通成本的问题，需要既能够办公、会客，又比酒店更为舒适、便于生活的商住综合体。 投资型公寓的地段研究 普通住宅的市场需求和选址要点，与投资型公寓有着本质的不同。原因很简单：产品的使用者和使用目的截然不同。 所以，必须从实际出发，去认真调查真正的市场需求。 投资型公寓的市场需求究竟在哪个地段？一个地段是否真的具有投资型公寓的市场需求？ 必须建立这样一个信条：不同的地段，有不同的特征；不同的项目，有不同的特点。因此，每个具体的项目，其开发都要从实地调查开始做起。 这是因为，房地产市场是一个不断动态变化的市场，其市场需求不是一成不变的。 二、投资型公寓的市场调研与产品定位 开发商是否可以在某个地块上做投资型公寓，取决于地段的周边情况，也就是潜在的市场需求。要想充分了解这种潜在的需求，就必须通过计划周密的、有效实施的市场调研工作。调研数据的分析，直接决定着产品是否可以开发，以及怎样开发。也就是说，市场的调研很大程度上影响着产品的定位。 给城市区域把脉——供需关系的宏观把握 做一个建筑项目，特别是大型的项目，首先要做的就是市场调研。 成败就在于前期策划的市场调研阶段，因此不可忽视。 一个