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城市综合体项目运作思考 随着国内诸多城市的城市化发展阶段越来越高，城市综合体被视作一个城市迈向更高发展水平的标志和强力引擎。因此受到社会的普遍重视。 城市综合体和住宅、商业、写字楼等传统地产项目有着完全不同的开发运作规律和利润回报点。在住宅项目的业务模式下，要获取有潜力的优质土地，加快周转率、不断扩大规模，依靠土地的升值和加快周转来盈利；在商业项目的业务模式下，在成熟区域或者新规划区域等潜力地段取得土地，通过对区域消费模式的研究，通过寻找区域社会消费需求的薄弱点，准确定位（新区域则是创造引导的成分多些）。经过高调操作大肆招商，提升市场对未来商业价值的高预期，然后通过商业部分或全部销售来实现盈利。 综合体开发与住宅或商业开发完全是两个概念的事物。综合体更多的是靠单一物业项目无法拥有的综合配套服务，体现高品质生活服务，来吸引高端客户。这个就是城市综合体附属的住宅价位统一比同等地段的单一住宅项目价位要高的原因。综合体的住宅即可以视作是拥有超级配套的住宅产品，也可以看做是区域城市核心的中心住宅。 而城市综合体内的商业部分同样比单一商业对商家更具吸引力。原因很简单，城市综合体对城市区域的辐射拉动效应造就的人流量，本身就是销售资金流。城市综合体项目本身而言，就拥有数十万平米的中高端住宅的业主。他们较强的消费能力也是商业价值高的因素之一。 成熟区域的城市综合体是集约式开发，在一个相对较小的地块里进行深度开发、运营。综合体的价值取决于项目定位和运营后产生的社会综合效益。成熟区域的城市综合体通过运作，土地的增值对项目利润的贡献有限。运营初期资金回笼速度很慢，租金回报低，往往配备开发一定量的住宅、公寓、公馆之类的物业，平衡项目开发初期的投入。就是要靠住宅板块快速销售回笼资金，以便进行深度开发。 城市综合体项目的运作关键在两点： 一、要确立整个项目在区域内的标志性高度的位置，把综合项目的优势体现出来。品牌推广的基本功课要很到位，相对于单一功能的地产项目，这方面的工作比重大的多，这个是基础，也很考验功力。如何做到高而不空，做到质感和高度的完美融合，就要求对投放市场推广信息的反馈感知，要有相当的洞察能把握力。这个就是一个关于用一堆信息如何建造一个让人炫目的完美情人的问题，关键在火候的把握上。 二、需要根据综合体项目本身的侧重来做项目的定位，把项目利润的来源点要明确在心，知道项目的利润重点在哪个版块上。比如说，往往推盘量最大的版块，不一定就是贡献利润最多的版块。只有真真明确这些，才能安排好各个子项目不同物业板块之间的互相依托关系。在这个基础上才能谈到把握好项目节奏，实现项目整体效益最大化，当然最重要的还是经济效益。 综合体项目营销推广的重点是建立社会对产业集群未来的信心。要做到这一点就需要跳出项目本身。从城市生活整体运营角度进行综合考虑，来提升项目在区域城市和社会利益链条中的高度。作为拥有多个不同物业功能的综合体项目，必须发挥1+1＞2的集体能量，创造出比几个单一功能的项目更大的社会效益，才能体现出城市综合体存在的必要性。另一个问题就是构建区域城市综合热点，把自己变成中心，这样才能产生辐射能力。生成对人口产生拉动的效益，才能把自己变成区域发展的强大引擎。这个就是城市综合体不同于普通地产项目所具有的能量和效益，同时这个就是城市综合体为城市升级的作用机理。 项目运营中，如何确定项目在区域城市中的地位？落实综合体的档次定位，聘请优质的专业运营管理公司进行物业运营是必不可少的。综合体的价值在于对综合体的整体定位以及运营效益的合理评估上。理想情况下定位越高端、运营效益越好，城市引擎和升级作用就越明显，综合体的整体物业的价值就越高，经济表现就越好。这就需要根据相应的特点深入工作，在定位和运营效益上达到双高分，才能以期达到开发效益和项目整体价值的最大化。