《写字楼产品品质与研究》.docVIP

目 录 第一部分 写字楼周围的社会环境 2 第二部分 从规划的角度对写字楼产品进行研究 3 1.项目用地在城市规划中所处的位置 3 2.描述项目用地的主要控制性指标： 4 3.城市设施对项目用地影响的具体内容： 4 4.写字楼项目需要与城市规划相适应： 4 第三部分 从产品设计的角度对写字楼产品进行研究 6 1.建筑设计： 6 1.1高、低层设计： 6 1.2总平面设计与首层平面设计 7 1.3标准层设计 10 2.消防设计： 17 2.1总体消防系统 17 2.2防火分区和防烟分区： 18 2.3疏散的问题 19 2.4楼、电梯防烟前室的设计 19 2.5消防控制中心的设计 20 3.室内设计 20 3.1日照的控制 20 3.2照明： 21 3.3温度、湿度调节——在空调专题介绍 21 3.4其他指标 22 第四部分 从设备设施的角度对写字楼产品进行研究 23 1.电梯 23 1.1什么是电梯： 23 1.2电梯的分类： 23 1.3一般术语： 23 1.4电梯台数的确定： 25 1.5电梯设置方式 26 1.6电梯厅的布局和装修 28 2.停车场 28 2.1停车场库的分类 28 2.2停车场库的防火类别 29 2.3停车库的耐火等级 29 2.4停车场库与其他建筑物的卫生间距 29 2.5停车库的防火间距 28 2.6公用停车场车位指标 30 2.7其他内容: 30 第一部分 写字楼周围的社会环境 随着社会环境向复杂化和高度化的发展，人们对写字楼功能的要求也变得多样化，写字楼作为社会产品，具有很强的社会性特点。和写字楼有关的社会问题主要包括： 1.将写字楼作为社会资产 2.保护地球环境 3.舒适性(Amenity) 4.信息化 5.灵活性（办公楼使用上的自由度） 6.安全对策 7.无障碍 8.设备管理(Facility Management) 第二部分 从规划的角度对写字楼产品进行研究 1.项目用地在城市规划中所处的位置 项目用地的土地性质？——项目用途是否与土地性质相符合？ 项目用地所在区域的近期、中期、长期的发展规划？ 项目用地与城市中心区域的关系？ 项目用地与周边环境的关系？——项目用地所在区域的社会情况与该项目是否适合？ 项目用地的自然环境情况： 项目用地的地质条件，包括：土质、地耐力、断层 项目所在地的气候条件， 包括：最大风速、主导风向、平均、最高和最低的温度、湿度 项目其他环境：周围的噪音、煤气、电波干扰、污染等 2.描述项目用地的主要控制性指标： 高度： 容积率=建筑物建筑面积/建筑物占地面积 建筑密度=基底面积/占地面积 绿地率： 停车数量： 干道开口位置： 3.城市设施对项目用地影响的具体内容： 公路网——周围道路现状及道路规划、交通限制、通往项目基地的允许开口位置； 附近停车场——周围已有停车场位置、容量 煤气——位置、容量、煤气调压站位置 自来水——位置、容量、允许接口位置 电气——位置、容量、高低压变配电要求 电话——位置、容量、是否能达到本楼要求的门数 下水道（雨水、污水）——位置、容量、允许接口位置] 热力——位置、容量、城市热网情况、热力点规模 北京公共建筑控制高度与容积率对照表(市级商业地区不在内) 地区控制高度 7m 10m 13m 18m 30m 45m 60m 80m 容积率（建筑） 0.3 0.5 0.7 1.0 2.5 3 3.5 4 注：本容积率的假定条件为平均层高3米，层高高于3米时，容积率按比例降低。 4.写字楼项目需要与城市规划相适应： 适应城市规划对于土地综合利用的要求，对用地进行地下、地面、地上的综合利用。如地下布置车库、地下通道；地面层及裙房布置商业服务设施、办公楼出入口等；高层布置办公楼。 适应城市规划对于交通组织方面的要求，包括机动、非机动交通，人流货流路线、步行路线的组织。 适应城市规划对城市公共空间规划的设计，包括空间的功能、大小、尺度、高度和造型等要求。 适应城市规划对建筑物之间关系方面的要求，包括周围建筑物的和谐统一等。 附件： 1.现场调查表： 1.功能地区 特别用途区、防火指定区等 2.道路宽度 每条道路的宽度 3.规划道路 位置和事业年度 4.占地实测量图 包括占地周围地区 5.现场照片 包括相邻建筑物和道路等 6.要注意事项 每个冻害和盐分污染地区的注意点 7.事前协商 同每个行政机关必要的协商事项 8.地质调查 包括液状化和地基下沉等 9.上水道 铺设的位置、管径、深度 10.下水道 排放方式、管线、测沟 11.煤气 种类、管径、压力 12.地下水 常水位、涌水量 13.电力 用户电压、方法 14.电话 引入方法、电缆型号 15.电视 电波的方向、种类、电波的干扰 16.CATV