房地产金融的法律实务（杨映川）239.pptVIP

须重点审查 （8）项目公司受到受托人监管和限制的事项，是否对项目公司日常业务构成难以接受的妨碍 （9）开发商丧失管理权的可能性 （10）为开发商设定经营目标，经营目标是否合理，是否能达到 （11）相关担保在办理抵押、质押登记时是否能顺利获得登记 （12）未来行使回购权时，是否存在因开发商自身不能获得所需的批准（例如国有资产监管方面的）而无法行权 ◆ 法律文件及审查要点： 信托合同、计划说明书等信托文件 属于信托计划的内部事项，与开发商无直接关系，一般性了解即可。 2、“回购权”模式 结构化信托 投资+回购模式 融资方权益 在信托内 在信托外 融资成本 体现在母公司 可能体现在母公司 也可能体现在项目公司 项目公司股权 全部由信托计划持有 部分由信托计划持有 管理权分配 通过信托计划的内部结构形成管理权，融资方应同时担任信托计划的投资顾问或联合管理人，通过信托计划间接管理项目公司 通过信托计划的外部交易安排取得管理权 额外担保 次级资金已经提供了内部增信，不一定需要另外的担保 没有次级的内部增信，如果投资折价不购通常还需要另外的担保 3、两种方式的差异比较 1、关联交易限制 首先关联交易需要事先报批，目前的情况下，房地产项目、逆向关联交易很难获得批准。 其次，银监通[2010]2号文禁止以利益相关人作为劣后受益人，利益相关人包括但不限于信托公司及其全体员工、信托公司股东等。