第五章房地产项目可行性研究.docVIP

第五章 房地产项目可行性研究 第一节 概述 可行性研究： 1、含义：在工程项目投资前对项目有关的社会、经济、技术进行研究；对可能的方案进行比较、论证；对效益进行分析评价。 2、目的：避免投资决策失误、提高效益。 3、作用：项目投资决策依据（产品销路、投资效果）；筹集资金的依据（申请贷款必需）；签订其他合同的依据（供水、供电、通讯等） 二、可行性研究依据： 1、国家、地区发展规划、政策、；2、批准的项目建议书；3、国家批准的城市总体规划、详细规划、交通市政基础设施。4、自然、地理、气象、水文等资料。5、工程技术标准、规范、要求等。6、国家规定的经济参数指标。等 一般重大项目均有发改委审批。特别的有国务院审批。 三、可行性研究的工作阶段 1、投资机会研究：分一般机会研究【（投资方向），包括地区研究、部门研究、资源利用研究】 特定项目投资机会研究【，主要是确定项目的投资机遇。】 投资机会研究的内容：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、地理环境、市场情况、项目建成后对社会的影响。 2、初步可行性论证：在机会研究的基础上，对项目的可行性、潜在的效益进行分析（是否投资、是否需要详细可行性论证、哪些需要进行辅助研究） 初步可行性研究内容：市场需求与供应、建材供应、项目所在地经济情况、环境、项目规划设计方案、项目进度、销售收入和投资估算。 3、详细可行性论证 4、项目的评估与决策 第二节 可行性研究的内容 可行性研究的内容 项目概况：项目名称；开发建设单位；项目的地理位置（城市、街道）；项目周围的环境（工业、商业、相关行业的现状及发展的潜力）；项目建设的必要性可行性；项目建设的性质和特点；项目开发的社会经济意义；可行性研究的目的依据范围。 开发项目用地的状况调查及拆迁方案的确定 土地调查：调查项目范围内的各类土地面积和使用单位。 人口调查 范围内的总人口、户数；需拆迁的人口、户数。 建筑物调查 范围内的各种建筑物种类、数量、面积；需拆迁的种类、数量、面积。 生产经营调查 范围内的生产经营企业的经营范围、占地面积、经营面积、职工人数、年营业额、利润。 管线调查 调查各种水、电、燃气、通讯等管线的现状、规划的目标和实现的时间。 地下、地上物调查 项目范围内的地下水井、人防工程、各种管线；地上树木、植物、开发用地的现状。 制定拆迁方案。 制定安置方案。 市场分析和建设规模的确定 市场供给状况分析及预测；市场需求状况及分析；市场交易状况及分析；租售计划；建设规模确定。 规划设计方案的选择 1)市政规划方案的选择 各种市政规划、设施的走向、去路特别是交通等其他布置 2）项目构成及平面布置。 3）建筑方案选择 占地面积、建筑面积、层数、层高、空间布置。 5、资源供给条件分析 建材的需要量、供给方式、供应计划、施工力量的组织、施工期间的水电供应；项目建成后的水电、气、通讯等条件。 6、环境影响分析 建设地区的环境状况、污染源、污染物；项目可能带来的污染及控制方案和资金估算。 7、项目开发组织机构和管理费用研究 管理体制、机构设置、人员配备、预计的管理费用支出。 8、开发建设计划的制定 1）前期开发计划 从立项、可行性研究、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证一直到开工前的一系列工作计划。 2）工程建设计划 开工、竣工时间、进度安排、市政工程的配套计划 3）建设场地的布置 4）施工队伍的选择 9、项目经济及社会效益的分析 1）总投资估算（开发资金、经营资金） 2）资金来源、筹集方式 3）开发成本估算 4）销售成本、经营成本估算 5）销售收入、租金收入、经营收入估算 6）财务评价 投资回收期、财务净现值、财务内部收益率、投资利润率等对项目进行财务评价。 7）风险评价 （宏观政策影响、经济趋势、其他不确定因素等对项目进行风险分析） 8）项目的环境效益、社会效益、综合效益评价 10、结论及建议 二、可行性研究的步骤 接受委托（咨询评估公司负责，明确工作范围、目标、进度安排、资金支付方式等） ；调查研究（市场调查：供给、需求、价格、竞争等、资源调查：项目地点、运输、基础设施、环境、水文等）；方案选择和优化（在调查基础上建立多套开发方案、论证、比较）；财务评价和综合评价；编制可行性研究报告。 第三节 项目策划和基础参数选择 房地产开发项目策划 区位分析与选择 包括地域分析（战略性，对宏观区位条件的分析选择：政治、经济、文化、法律、自然条件）和具体地点的分析选择（周围环境、基础设施、交通、商业、土地取得的难易程度等） 开发内容和规模的分析与选择 开发内容（商业、居住、综合）；规模（面积、装修档次） 开发时机选择与分析 （考虑市场前景、办理前期手续的时间、征地拆迁