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房地产开发与管理 一、填空 1.房地产：房地产是由土地、随着土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。 2.房地产开发的特征：1.综合性2.长期性3.时序性4.地域性5.风险性 3.生地熟地毛地净地生地。1.生地：指完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。2.熟地：指已完成土地开发，形成建设用地条件可以直接用于建设的土地。3.毛地：指已完成宗地内基础设施开发，但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地；从形态上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。 4.净地：指已完成宗地内基础设施开发和场地内拆迁，土地权利单一的土地；从形态上看，净地指国家在土地出让时，已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。 4.管理的基本职能：计划、组织、领导、控制、创新。 5.土地所有权：是土地所有人对土地的占有、使用、收益和处分的权利。 6.土地所有权转让：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 7.根据土地利用总体规划，土地用途包括：农用地、建设用地、未利用地。 8.建设项目选址意见书的主要内容：1.建设项目的基本情况2.建设规划选址的主要依据。 9.房地产开发项目规划：是把建设意图转换成定义明确，系统清晰、目标具体且富有策略性运作思路的高智力的系统活动。 10.房地产投资决策的基本要素：决策者、决策目标、决策变量、状态变量。 11.定量分析方法：确定型决策法、风险性决策法和不确定型决策法。 12房地产投资不确定性分析的进一步分析方法：盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。 五种财务基本报表：现金流量表、损益表、资金来源与应用表、资产负债表和外汇平衡表。 房地产开发建设过程四个阶段：1.项目建设准备阶段2.招标投标阶段3.施工阶段4.市政公建配套阶段。 建设工程质量监理内容：1.对原材料的监理2.对混凝土浇灌的试验监理3.对施工程序的监理。 工程监理工作内容：1工程投资监理2.工程进度监理3.工程质量监理4.工程成本监理5.工程合同监理。 现行土地制度、社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制。a农民集体的范围有：农民集体；村内有两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体.b国有土地的范围有：城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收征购为国有的土地；国家依法征用的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民从建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 二、简答题 房地产特性：1）位置固定性、地域差别性。2）使用长期性。3）商品属性。4）保值增值性。5）异质性。 项目选择的程序：1.投资项目寻找2.投资项目精选3.初步可行性研究4.项目谈判5.详细可行性研究6.公司总体决策。 我国土地所有权特征：1.权利主体的特定性2.交易的禁止性3.权属的稳定性4.权能的分离性5.排他性。 土地使用权转让原则：1.随之转移原则2.房、地产一致原则3.效益不可损原则。 房地产开发投资的主要不确定性因素：1.土地费用2.建安工程费3.租售价格4.开发期和租售期5.其他因素。 敏感性分析的主要步骤：①?选择经济评价指标??②?选择需要分析的不确定性因素?③?确定变量的变化范围并计算其变动幅度?④?确定房地产开发项目对风险因素的敏感程度?。 房地产开发项目可行性研究：是指在房地产开发项目投资开发决策之前，对拟开发项目进行深入细致的调查、研究和分析；依此就是否应该投资开发该项目以及如何投资，或就此终止投资还是继续投资开发等给出结论性意见，为投资决策提供科学依据，并作为进一步开展工作的基础。 房地产开发项目可行性研究作用：1.作为确定项目建设的必要依据。2.作为向银行和其他金融机构融资的依据。 实行住宅项目竣工交付使用许可制度的重要意义：1.有力地阻止了不符合要求的住宅投入使用维护了居民的切身利益和社会稳定2.增强了房地产开发业依法、依规划和依标准建设住宅意识，有力的推动了住宅配套建设3.有力的推进了住宅建设全过程管理。 简述住宅开发单位选聘物业管理企业的方式：开发单位可以通过协议与招标方式选聘物业管理。1.协议选聘物业管理单位，是指住宅开发单位直接邀请某些物业管理公司进行磋商，然后选定其中的一家并达成协议委托进行物业管理的方式。缺点是缺乏公开性和竞争性。2.住宅开发单位组织招标活动选聘物业管理企业。首先，住宅开发单位必须组织招标领导小组及招标工作小组，领导和组织实施招标活动。其次，必须制定招标文件，最后，必须组织评标委员会，组织评标活动。 论述题 1、论述房地产项目开发的主要工作阶段：总的来看、房地产开发