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《房地产开发与经营》课程综合作业 专业班级 工程管理081 　 指导教师 黄大文 　　 分 院 土木与建筑工程分院 组 员 王政（35 投资收益简要分析） 顾天天（15 项目开发） 鲁鹏华（24 土地获方案） 赵小丹(06 市场环境分析) 王佳棋(34 管理资源配置) 毛维杭（25 营销策划方案） 组 长 何人可（16 项目概况、SWOT分析） 目录 一、项目概况 （一）宏观环境分析 1、宁波简介 2、经济政治优势 （二）区域环境分析 1、位置 2、经济环境分析 3、区域文化环境 （三）宗地位置 1、地块概况 2、周边配套及相关参数 二、市场环境分析 （一）市场需求分析 1、宁波市人口数量、家庭数量及家庭结构 2、有购房需求的人口数量和整体特征 3、居民对各类房地产商品的需求总量 4、居民的消费结构 5、居民的收入水平、储蓄余额和支付能力 6、影响房地产市场需求的因素 （二）房地产市场供给调查 1、宁波市房地产供给总体调查 2、竞争楼盘调查 三、土地获得方案 （一）鄞州区高教园区8号地块各预计收益及估算所得的报价 四、项目开发 （一）开发概况 （二）开发类型 （三）总平面布置图 （四）户型图 五、管理资源配置 （一）项目部 1、产品开发部 2、销售部 3、客户服务部 4、经营计划部 5、财务部 6、拆迁部 7、技术部 8、行政业务部 9、人员编制 六、营销策划方案 （一）项目客户定位 （二）营销方案 1、南区一线府邸营销阻碍及对策 2、形象定位 3、广告切入期 4、广告发展期 七、投资收益简要分析 （一）土地估算法 （二）销售价格预算 （三）预计销售期 （四）项目盈利能力分析 （五）项目不确定性分析 1、盈亏平衡分析 2、敏感性分析 八、综合分析与建议 （一）SWOT因素矩阵分析 （二）行动对策 房地产开发可行性研究报告 一、项目概况 （一）宏观环境分析——宁波区域地位 1、宁波简介 宁波，简称甬，位于东经120°55至122°16，北纬28°51至30°33。地处我国海岸线中段。是中华人民共和国文化部批准的全国。 是浙江的三大经济中心之一。全市总面积9365平方公里，人口760.57万（2010年）。位于浙东，南翼，北临，西接，南靠，东北与隔海相望。在中央及浙江省的文件中，宁波市分别被定义为南翼经济中心和浙江省经济中心。是中国浙江省的，计划单列市，有制定地方性法规权利的，改革开放以来，宁波经济持续快速发展，显示出巨大的活力和潜力，成为国内经济发展最活跃的地区之一。是中国货物吞吐量第一大，集装箱吞吐量则列全国第四大港口随着北仑深水良港的开发建设，宁波城市空间由河口向滨海演进，形成了三江、镇海、北仑三片临江、滨海发展的空间格局。城市综合竞争力跻身全国十强，被评为国家园林城市、国家优秀旅游城市、国家卫生城市和全国首批文明城市。2010年全市GDP同比增长12.4% 全年实现地区生产总值5125.8亿元，按可比价计算同比增长12.4%。其中，第一产业实现增加值218.4亿元，增长3.7%；第二产业实现增加值2848.2亿元，增长13.6%；第三产业实现增加值2059.2亿元，增长11.6%。2010年是宁波市建筑业取得丰硕成果的一年，全市完成建筑业总产值1425亿元，比2009年增长32.2%。2009年10月，市政府出台《关于加快建筑业转型发展提升发展的若干意见》及相关配套政策。随后，各地结合本地实际制定出台了扶持建筑业政策措施。一年多来，全市建筑经济向又好又快方向发展。2010年，全市建筑业实现增加值278.63亿元，占全市GDP的5.4%；新签工程合同额1656亿元，同比增长39.3%；上缴税金48.8亿元，实现利润57.9亿元，分别比2009年增长58.9%和48.8%。，地处中国长江三角洲南翼，浙江省东部沿海，东接北仑港、宁波保税区，西临绍兴、杭州，北与上海隔海相望，是计划单列市宁波市最大的市辖区域。 鄞州区作为宁波经济实力最强的区域，全区现有工业企业15000多家，区内有国内知名企业中国雅戈尔集团、杉杉集团、奥克斯集团、欣达集团等，已形成以轻纺、服装、机械、电子、汽配、食品为主的门类齐全的产业体系，明州、鄞州、望春三个工业园区的逐步开发建设，构筑了鄞州经济发展的新平台。全区生产总值达到800亿元，比上年增长12%。财政一般预算收入达到185.8亿元，增长28%。其中，地方收入达到110亿元，增长32.2%，总量连续三年居全省首位，成为我省唯一的地方收入破百亿元的县(市)区。完成全社会固定资产投资339.3亿元，增长12.3%，总量蝉联全市首位。完成工业投资138亿元，增长11.5