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可行性研究报告基本框架图 项目总论 → 项目背景————————可行性研究结论 ↓ 项目名称 市场预测 开发公司 项目建设进度 可行性研究单位 投资估算和资金筹措 研究依据 项目建规模和内容 项目开发手续 项目投资和市场研究→ 市场宏观背景———————区域市场分析 ↓ 全国投资环境 区域市场界定 X市投资宏观背景 供给分析 区域发展及前景预测 需求分析 宏观市场与本项目发展借鉴 竞争分析 典型物业调查 市场分析有关结论 项目分析及评价 → 地块解析—————SWOT分析————项目评价 ↓ 交通条件 地形、地势 水、电、气保障 规划限制条件 市场定位及项目评估→ 项目定位————————方案评估意见 ↓ 开发进度安排 → 工程规划说明-—————施工横道图 ↓ 投资估算与资金筹措→ 总投资估算————资金筹措————投资使用规划 ↓ 固定资产投资总额 资金来源 投资使用计划 流动资金估算 筹备方案 借款偿还计划 销售及经营收入测定→ 各物业销售收入估算—销售回款计划—资金来源与运用—销售利润 ↓ 财务与敏感性分析 → 赢利能力分析——项目研究性分析——社会效益和影响分析 ↓ 开发进度安排 → 结论性意见——主要问题及解决方法——风险及防范 产品策划环节总体工作流程 项目总体规划布局 ↓ 地块价值分类—分期开发策略—开发主题导入 ↓ 项目总体规划理念 ↓ 总体风格—功能分区—交通路网 ↓ 概念设计任务书 ↓ 项目景观规划理念 ↓ 景观布局—风格立意 ↓ 项目建筑规划理念 ↓ 建筑单体设计—户型设计—建筑与景观互动 ↓ 项目公建配套规划理念 ↓ 总体配套理念—分期配套设置—配套功能设置—特色配套设置 ↓ 详规设计任务书 定位策划工作流程 项目SWOT分析 ↓ 劣势分析及化解—优势分析及利用—威胁分析及对策—机会分析及利用 ↓ 项目资源审核 ↓ 内部资源——外部资源 ↓ 项目竞争力分析 ↓ 市场空白点分析—差异化竞争优势定位—核心竞争力分析—产品形态初步定位 ↓ 基准项目研究 ↓ 开发原创概念定位 ↓ 项目核心定位 ↓ 核心开发主题定位—主题市场形象定位—生活方式定位—社区文化定位 ↓ 项目产品形态定位 ↓ 项目价格定位 销售队伍组建及培训 团队组织加构 项目经理 ↓ 销售经理—————策划经理—————其他后勤人员 ↓ ↓ 销售主管 策划师—调研员—文案 ↓ 销售代表 1、2、3 楼员搭配原则 性格内项——性格外向 长相漂亮——长相一般 心胸宽阔——心胸较窄 经验丰富——无经验 身材较高——身材偏低 男性——女性 素质较高——素质偏低 有专业知识——无专业知识 售楼员的素质要求 形象仪表、谈吐礼仪、应变能力、协作能力、思维方式、专业知识 行业状况、销售知识、谈判技巧、服务态度、创意能力、实操经验 仪容仪表 身体整洁：每天洗澡，保持身体清洁无异味 容光焕发：注意饮食卫生，劳逸结合，保持精神饱满 适量化妆：女性销售人员必须化淡妆，化妆须适当而不夸张 头发整洁：经常洗头，做到没有头屑 口腔清洁：每天刷牙两次，保持牙齿洁白，口气清新 双手整洁：勤剪指甲，经常洗手，保持双手卫生 制服整齐：制服常换洗，穿着要整齐，皮鞋要擦亮 姿势仪态 1、咳嗽或吐痰时，请用干净的纸巾或手帕掩住口部 2、打哈欠或喷嚏时，应走开或转过头来掩住口部 3