房地产项目开发程序简述.docVIP

房地产项目开发程序 对房地产项目开发一般应遵循下列程序：项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、土地使用权的取得程序、征地拆迁程序、项目规划程序、工程建设程序、房地产项目经营程序。? 项目立项?一、概述? 开发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即取得的政府主管部门对项目的批准文件。?对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并向市建委或市房地产开发管理办公室报送项目建议书,取得批准项目建议书的批复;依据项目建议书批复,编制可行性研究报告报计委审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。（国家计委已取消了房地产项目立项制度，实行备案制。 二、实施程序?1.工程建设项目立项审批?（1）承办部门：市建设计划发展委员会投资处?（2）申报资料：①书面申请；②提供资金落实证明；③土地使用权证明；④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案；⑤房地产开发公司的资质证明.?（3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上报。市建委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市建委予以批复。 （4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。?（5）收费标准：如在开发办办理立项，须缴纳约2元/平方米的开发管理费。? 五证两书的取得 土地使用权证的取得?一、概述? 开发商在项目立项通过后，须取得建设用地规划许可证,方可办理取得土地使用权的手续。?在现阶段根据城市房地产管理法的有关规定,房地产开发用地的取得方式有三种：一是通过国家出让方式获得（即通过土地一级市场取得）；二是通过转让方式获得（即通过土地二级市场取得）；三是通过与当前的土地的使用者合作等方式（即通过土地***市场取得）。? 通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证;通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书。? 国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。征地是指项目选址用地为集体土地,按照法定的程序报请有批准权限的政府机关审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，将集体土地转为国有土地的一种行为。? 拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安置的行为。房地产开发经营性用地均由土地储备中心以招标拍卖挂牌等方式出让，出让的地块均为熟地，不需要土地受让方进行征地拆迁。若因特殊原因，必须进行征地拆迁的，该工作原则上是在国土资源局取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证即可提出申请。实际操作中只要与土地出让方达成协议，即可进行拆迁。征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。?二、实施程序?（一）国有土地使用权划拨手续的办理?1.承办部门：市国土资源局?2.申报资料：用地申请；建委批复的当年投资计划；建设用地规划许可证；建设用地规划意见；用地范围图；土地权属证明；工程项目总平面图。?3.申办程序：?审核有关申报资料（2个工作日）；现场勘测定界（10个工作日）；制定一书三方案（建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案）（15个工作日）；缴纳征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费（2个工作日）；依照规定办理土地登记，领取土地使用证书。?4.收费标准：征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费的收取标准参见土地开发费用一览表。 5.应注意的事项：划拨土地的范围仅限于：1.国家机关用地和军事用地；2.城市基础设施用地和公益事业用地；3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4.法律、行政法规规定的其他用地。对开发商来说，可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房项目建设用地。? （二）国有土地使用权出让手续的办理? 国土资源部第11号部令规定：凡各类经营性用地（含房地产开发建设），均必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 承办部门均为：市土地收购储备中心。 现分述如下：?招标拍卖挂牌公告包括下列内容：?①出让人的名称和地址；?②出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；?③投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；?④索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；?⑤招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标