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鹤岗项目可行性调研及分析报告 目录： 鹤岗市概况： 城市整体概况； 城市经济发展水平及体制； 城市房地产发展，理念，环境。 项目概况： 宗地位置： 项目数据； 周边环境； 地面附属物 三.区域房地产市场分析： 1.房地产市场成长状况 2.市场表现较好楼盘优劣势分析 四、项目SWTO分析 1、优势；2、劣势；3、机会；4、威胁。 五、项目市场定位； 1、项目规划定位； 2、项目消费群体定位； 3、项目价格定位。 五、市场预测 1未来该区域内商业用房需求预测 2销售及租赁价格预测 六. 成本核算： 1、成本预测： 2、税务分析： ①、营业税及附加税； ②、所得税； ③、土地增值税。 3、经济效益分析： 1）、经济效益分析的假设条件（是否享受政府各项税费的减免）； 2）、项目利润率、投资回报率及主要经济指标； 3）、项目开发各期的利润体现； 七、项目开发可行性建议 1、项目开发可行性建议； 壹·鹤岗概况 一、城市整体概况： 鹤岗市位于黑龙江省东北部，地处小兴安岭向三江平原过渡地带，北隔黑龙江与俄罗斯相望，东南临松花江与佳木斯接壤，西屏小兴安岭与伊春为邻。下辖萝北、绥滨两个边境县和6个行政区，面积1.5万平方公里，人口110万，其中城市人口70万。 111.2亿元增加到251亿元；人均地区生产总值从1254美元增加到3495美元；全口径财政收入从13.7亿元增加到37亿元，一般预算收入从5.7亿元增加到15.5亿元。固定资产投资累计完成429亿元；社会消费品零售总额累计达到263亿元；城镇人均可支配收入从7489元增至12044元，2010年增幅列全省第三位；农民人均纯收入从3468元增至6300元，首次超过全国、全省平均水平。三.城市房地产发展，理念，环境： 贰·项目概况 一、宗地位置： 项目地处鹤岗市工农区支架路东北侧，西解放路与学府路之间，三面环路，旁边有鹤岗一中，育才中学，鹤岗四中，十七中等。 二.项目数据： 宗地面积：200大亩 容积率：1.8 绿化率37% 二.周边环境： 序号 地点 距离宗地/米 1 鹤岗市第一中学 600 2 希望中学 700 3 欣虹小学 150 4 鹤岗十七中 800 5 育才中学 400 6 才华学院 300 7 鹤岗四中 800 8 希望小学 300 9 矿务局高级中学 700 10 市中心医院 1000 11 邮政储蓄所 200 12 黑龙江农村信用社 400 13 人和粮油批发市场 300 14 鹤岗一中图书馆 400 15 金水洗浴中心 200 16 文化广场 1300 17 红旗广场 1000 从以上的图表来看：宗地附近有八所学校，是典型的学位房。宗地距离市中心很近，1路4路16路公交从宗地过，目前宗地周边基本生活配套还是属于较缺乏，如菜场、大型购物广场、娱乐场所等，小区周边的配套是否齐全是项目宗地开发与否的一项重要指标，项目宗地配套的缺乏会造成开发成本的加大，同时也势必造成利润的降低。从本案来看，为提高开发可行性及将来的升值空间，小区周边应配备相应的生活、娱乐方面的商服设施。 三．地面附属物： 项目所在地地面现有水泥厂旧厂房，目前水泥厂已搬，迁旧厂房闲置中。到政府交地时能达到三通一平，所以开发商拿到地时是熟地。 叁·区域市场分析 一、区域市场成长状况： 鹤岗市现有的商品房多为多层，目前部分高层小高层市场正在开发，永丰国际城、 楼盘详情 地处老街基汽车站火车站附近，2010年下半年开盖，2012年年底交房，两栋20层高层，户型为63-100 共300户。 销售价格 价格为4550-5650元/平方米 优势 优势：①、处于向阳区站前路中间地段，地处老街基繁华路段，配套设施最全，交通便利； ②、楼盘地处汽车站火车站附近，地段发展潜力较大，客户大多在政府工作； 劣势 劣势：①、对于大部分客户来说价格过高，5650元/方为鹤岗最贵楼盘，小区定位高档，价格太高失去了部分客户群； ②、紧邻汽车站火车站，噪音空气污染较大，治安环境受影响，； 紫晶城 楼盘名称 紫晶城 楼盘详情 2008年开盘，29层高层，底层为20家商铺，开盘价为2500（2008年），目前高层为5148元/平方，共2000户住户。 销售价格 价格为5148元/平方米 优势 优势：①、位于老街基，滨临振兴广场，配套设施齐全； ②、矿物系统供水暖； ③、小区定位高档，配套相对齐全，绿化率高，设计合理； 劣势 劣势：①、临近主干道，底层为商铺，部分临街住宅将受噪音干扰； 北国明珠 楼盘名称 北国明珠 楼盘详情 位于工农区，市政府对过，由永丰房地产开发公司开发，小区建筑面积15万平方米，09年5月份开盘，目前已销售殆尽，共2