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第一章 总论 一、资产评估的内涵 二、资产评估的目的与价值类型 三、资产评估的假设与原则 四、资产评估的准则 五、资产评估程序 六、资产评估管理 一、资产评估的内涵 资产评估是指对法人或自然人在某一时点占有、使用的资产价值，依法定程序和标准、科学的方法进行评定估价 。 （一）资产评估的定义 资产评估是指经国家认定资格的资产评估机构和人员，根据特定评估目的和评估对象，按照国家法律法规和资产评估准则，遵循一定的原则、程序，采用适当的评估方法对评估对象进行价值评定和估算的社会经济活动 。 对资产评估的定义的理解 （二） 资产评估与相关经济活动 资产评估与清产核资 资产评估与会计计价 资产评估与审计 （四）?资产评估的特点 动态性 市场性 公正性 专业性 咨询性 二、资产评估的目的与价值类型 （一）资产评估的目的 （二）资产评估的价值类型 （一）资产评估的目的 1．资产评估的一般目的 　　　资产评估的一般目的由资产评估的性质及其基本功能决定的。如果不考虑资产交易或引起资产评估的特殊需要，资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。 2．资产评估的特定目的 　　通常把资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。我国资产评估结果主要用于： 资产评估的特定目的 资产转让：转让非整体资产 企业兼并 ：有偿接收企业产权 企业出售 ：整体资产产权出售 企业联营 ：组成联合经营实体 股份经营：股份制 中外合资、合作：特定目的 企业清算：破产+终止+结业清算 抵押 ：抵押资产获得贷款 担保 ：为他家担保承担连带责任 企业租赁：转让资产经营权获取租金 债务重组 ：修改债务条件 （二）资产评估的价值类型 资产评估价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。 1．价值与价格 ２.市场价值与非市场价值 ３．评估价值 三、资产评估的假设与原则 （一）资产评估假设 （二）资产评估原则 资产评估假设 交易假设 ：（最基本之假设） 可模拟市场估价 。 公开市场假设 ：充分发达、充分完善的市场 。 继续使用假设 ：现阶段常使用（市场不完善） 清算假设 ： 评估值公开市场or 持续使用假设下之评估值 。其适用范围有限 。 资产评估原则 独立性原则 真实性原则 科学性原则 可行性原则 预期收益原则 供求原则 替代原则 估价日期原则 四、资产评估准则 我国已颁布实施的准则： 1．基本准则：自04年5月1日起施行。 　２．无形资产准则：自0１年９月1日起施行。 国际准则体系 资产评估的程序 1．明确资产评估业务基本事项 2．签订资产评估业务约定书 3．编制资产评估计划 4．资产勘察与现场调查 5．收集资产评估资料 6．评定估算 7．编制和提交资产评估报告书 8．资产评估工作档案归档 六、资产评估管理 资产评估机构管理 资产评估专业人员管理 资产评估制度管理 资产评估的风险管理 物业税 物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。物业税是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。 五、资产评估程序 （2）方法不同 清产核资一般没有法定的、严格的评估方法和评估程序，在进行中可以根据实际情况灵活掌握。 资产评估则是由专门的评估机构和专业评估人员按照严格的评估程序，运用规范的评估方法进行的，评估结果通常以评估报告的形式提交给委托方，具体评估方法包括市场法、成本法和收益法三种基本评估方法，任何评估机构或评估人员都不得违反。 （3）价值尺度不同 清产核资只考虑资产本身的价值，按照资产的历史成本原则计价。 资产评估还必须考虑资产使用的收益以及资产占有单位各类资产的匹配情况，还必须考虑货币的时间价值等，主要反映企业资产的获利能力和现时价值。 （ 4 ）范围不同 清产核资通常仅对企业的有形资产即实物资产、各种款项、债权和债务进行清理核实。 资产评估还必须对无形资产如商誉、商标、