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宏观经济 土地财政影响房价作用机制分析 王　姗 河南财经政法大学 摘要：近年来，高房价及其所衍生出来的一系列问题成为两会的热点话题。在探索高房价的深层次原因时，众多学者将矛头指向地方 政府所主导的“土地财政”。本文试图通过分析土地财政对地价、投融资需求、保障房建设和中央调控政策四方面影响，从理论上分析土 地财政影响房价的作用机制，并在此基础上提出改善土地财政进而稳定房价的政策建议。 关键词：高房价；土地财政；作用机制 中图分类号：F810 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00005-01 一、土地财政的内涵分析 的压力 ，往往采取打 “擦边球”的方式 ，将保障房建于偏远地段 ，以 20世纪90年代 ，地方财力枯竭 日益严重 ，伴 随着土地制度改革 此实现响应 中央号召的同时保障土地出让收益 。 与土地市场 的建立 ，土地逐渐成为地方政府敛财 的重要工具 。土地财 4.土地财政弱化中央房地产市场调控政策 政这一财政现象在我 国独特 的经济环境 和社会制度土壤下开始产生 地方政府为了维护房地产收益 ，对保障房建设工程采取 “敷衍” 的，反映了在地方财力与事权失衡下 ，地方政府在利益分配 中的重新 态度 ，不积极全力配合 中央的房地产调控政策 。一方面 ，地方政府政 选择 。关于土地财政 的概念 ，学术界 尚未形成统一 的共识 。从狭义上 府需要房地产市场繁荣来维持财政收入 ，缺乏配合 中央政策的激励机 讲 ，土地财政是指在地方财政收入 中，土地使用权 出让收入 即土地出 制 。另一方面 ，房地产行业 日益成为我 国经济发展 的支柱产业 ，占地 让金 占较大 比重 ，地方政府严重依赖土地出让金收入来满足财政支出 区生产总值 比重逐年加大 ，地方政府有激励去维持房地产市场高速发 需要 ；从广义上讲 ，土地财政是指地方政府过度依赖从土地资源取得 展 ，维持房价上涨 。在这两方面作用激励下 ，地方政府在执行 中央房 的直接和间接收入来支持财政 的一种特殊财政现象 ，包括土地出让金 地产调控政策时具有不彻底性 。 收入 、土地直接税收、土地间接税收以及投融资收益和其他五部分 。 三、解决土地财政问题，增强房地产调控效力 二、土地财政影响房价作用机制分析 土地财政与房价具有高度相关性 ，可 以说土地财政是推高房价 分税制集权改革迫使 “土地财政”成为地方政府 的救急策略。土 的 “隐形杀手”。地方政府在追逐土地财政市场份额时 ，抬高土地价 地财政 的出现一定程度上缓解 了地方政府在收支方面长期存在 的 “剪 格 ，其短期逐利行为支撑 了房价攀升 。破解土地财政对房价 的推动 刀差” ，维持 了地方财政正常运转 ，但地方政府在追求土地增收的同 力 ，消除诱使房价升高的路径依赖和传导机制 ，需要从源头上对土地 时也助长 了房价与地价一路飙升 ，土地财政成为房价上涨 的主要 因 财政进行政策设计 。 素。地方政府 的土地财政生存模式最终推高地价 、助长投机性和投资 第 一 ，加 快 财税 体 制 改革 ，建 立 财力 与事权 相 匹配 的财 政 体 性与融资需求 、阻碍保障房建设和弱化 中央调控政策 ，一些列传导机 制 。在财政收入方面 ，改革现行税制 ，加快房产税 、营改增 、资源 制最终助推了房价高涨 。 税 和消费税改革步伐 ，努力从税 收上增加地方财政收入 ，建设地方 1.土地财政直接推高地价 主体税种 ，构建完善 的地方税 收体 系 ；在财政支 出方面 ，按照收益 在经济高速发展 的今天 ，地价上涨具有一定 的合理性 ，但地价的 范 围 ，明确划分 中央和地方政府 的支 出责任 。同时 ，完善转移支付 极速上涨不