基于信息博弈模型的城市土地储备经济分析.pdfVIP

第 31卷 第 2期 技 术 经 济 V01．31．No．2 2012正 2月 TechnologyEconomics Feb．，2012 基于信息博弈模型的城市土地储备经济分析 杨 琳 (武汉大学 土木建筑与工程学院，武汉 437200) 摘 要：深入分析 了土地储备过程中政府、土地储备机构以及房地产开发商三方的博弈过程 ，提出了基于 信息博弈模型的城市土地储备经济分析方法。采用完全信息博弈模型和不完全信息博弈模型，分析了城 市土地储备过程 中参与者的角色类型及其经济关系，得到 了土地储备过程 中土地市场 的政策定位 。提 出 必须明确政府职能和 土地储备机 构的角 色定位、明确 土地 的权属 、合理分配土地收益 、理顺利 益分配关系。 关键词 ：城市土地储备 ；信息博弈模型；政策定位 ；土地资产管理 中图分类号：790．5930 文献标识码 ：A 文章编号：1002—980X(2012)02—0075—05 随着土地市场 日趋完善，土地资产管理也 由过 益的代表 ，也是土地储备市场的参与者 。国家所有 去单纯的行政管理逐步转变为政府宏观调控与市场 的土地权属决定 了我国土地储备不可能采取完全的 调节相结合但以市场调节为主的运作模式 。建立土 市场主导模式 ，而完全 的政府主导模式又可能会使 地收购储备制度 ，对于提高调控土地市场能力 ，盘活 土地储备体制僵化、与市场经济体制和土地使用制 存量土地 ，建立 “公平、公正、公开、规范”的土地市 度的改革相悖。 目前政府主导型的土地储备模式和 场 ，调整城市用地结构 ，提高城市土地利用率 以及增 政府参与、市场主导运作相结合的模式在中国同时 加土地资产收益都具有至关重要 的作用。采用招 、 存在 。上海土地储备的运作模式是后者 。土地储备 拍 、挂的方式供应土地 ，相比实施土地储备制度 以前 主体是开发商，而不是政府，政府参与仅限于公益性 以协议 出让为主的方式是一个很大的进步 ，有利于 项 目用地 、工业用地及危 旧房改用地，而商业用地 、 规范土地市场行为 、显化土地资源价值 ，使土地 的真 居住区用地则主要 由政府控股的公司(如地产集 团、 实价值得到完全体现，不仅可使政府获得绝对地租， 城市建设投资公司以及一些大型地产企业)经营。 而且可使政府获得 以前 由开发商赚取的由土地区位 (2)土地储备机构。土地储备 中心是政府设立 差别和投入产别产生的土地增值收益 。 的土地储备机构，它在城市区域范围内实施土地储 城市土地储备是一种创新 ，是城市土地制度改 备 ，负责储备地块的前期开发 ，承办储备地块按计划 革的客观要求 。城市土地储备制度及相关制度 的实 供应的前期准备工作。目前我 国法律法规还没有明 行 ，从根本上改变了房地产开发的供地渠道 、供地方 确土地储备机构的性质。土地储备机构通常是上接 式 ，从而引发了开发程序的重大调整。政府 、土地储 政府机构 、下接土地市场的一种载体。城市土地是 备机构 以及房地产开发企业之间究竟存在怎样 的经 我国的一项重要的国有资产，我 国城市土地储备是 济利益关系?它们之间又是如何促进整个城市的房 一 种政府经济管理行为，其实质是在政府控制与管 地市场发育的?如此庞大的利益群体形成 了一个涉 理下进行 的土地资源优化配置。土地收购储备机构 及社会方方面面的、纷繁复杂的利益博弈格局 。我 的实质是政府为垄断土地一级市场而组建 的一个 们发现 ，从最新的政策动向以及各群体的反应来看 ，