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永州项目招商计划书 目录 市场调研内容 思路分析 根据可类比商业租金水平，使用比较法估算项目商业租金水平。 根据项目租金水平估算项目价值。 根据项目周边商业业态估算项目应填补的商业空白和面临的竞争。 根据项目周边商业的发展趋势确定项目的商业类型。 根据项目周边人口的状况和人口消费水平分析确定项目的档次。 根据人口发展的状况和城市规划状况确定项目的长期战略形态。 根据项目的盈利确定项目的租售方式。 根据周边项目的现状确定项目的入市时机。 根据项目的业态确定项目所针对的人群。 目标的沟通及界定 永州商业布局 永州市新旧商业中心 旧商业中心在湘江北侧，以旧商业中心为依托，在零陵路建设的新型商业中心包括第一街、步行街、舜德城市Mall等 湘江南侧有百业街 人民政府在潇湘公园南侧 项目经济技术指标分析 总建面积:余平米 分层面积： 商业面积：30000余平米 停车位： 项目四至情况：项目东靠育才路，南邻潇湘公园东门，西邻潇湘公园，北接湘永路。 项目周边现状分析 建筑形态及意象 项目形象：永州市高端住宅 项目风格：现代主义建筑风格 项目入口：入口正对育才路 项目车库：项目建有地下车库 像不像一个商业中心？？？ “金角银边”同时拥有，具有地理位置优势 公园临近，具有人文优势和流动人口优势 项目形象支撑，且地理位置被认可 周边商业现状 项目周边即将供应或处在供应初期的商业商业现在包括10个项目，总体供应面积在10万平米以上 周边商业供应分析 项目周边的商业供应主要分布在育才路，主要包括： 周边商业现状 项目面临现状 面临现状分析 项目现状总结 项目现状总结： 项目本身处在高端社区临近，具备一定的人口基础，且周边有较多的房地产开发项目。 项目本省商业体量较大，但大多处于临街位置或内街位置，较为理想。 湘永路和育才路都具备一定的商业氛围，育才路商业衔接较好，湘永路相对衔接较差。 项目所处区域目前人口较少，也不处在商业核心区。 项目目前建设进度不很理想，项目自身工程进度和紧邻项目的潇湘公园的现状目前均不太理想，需要进一步改善。 发展商给我们的任务 沟通—目前状况下的战略 解决的问题 项目思考--能做什么 思路一可行性分析 思路二的可行性分析 项目定位思考 项目定位思考 项目功能定位—位置角度 商业业态定位 项目功能定位—人口角度 商业类型分析 项目定位—商业氛围 从育才路目前的商业业态看来，主要集中在三个行业，其一是汽车的销售和维修；其二是家居装修和建材类的销售；其三是餐饮业。这三部分加起来占据了育才路70%的商业业态。目前育才路的生活配套设施在很大程度上依赖逸云路上一家面积约700㎡的小型超市，亟需一个能够提供较为完善的生活配套设施的商业体系。 项目定位—商业氛围 从湘永路的商业氛围来看，商业业态主要集中在消费者实施经常性购买的行业包括餐饮和烟酒特产、水果花卉占27%；服务类占据了21%；而鞋帽服饰类结构性商品又占据了20%左右；总体看来行业众多，业态丰富，遗憾的是这些业态中业态丰富的部分主要靠近大转盘附近，对三多亭社区附近的居民所能提供的服务有限。区域内需要一个较为完整成体系的商业结构。 商业类型分析 项目属性定位-经济价值递进 项目定位—结论 项目形象定位 业态构成分析—商品 业态构成分析 项目自身建议 项目建议 停车位的规划 项目经营模式建议 项目经营模式建议 经营模式选择 租售模式分析—出租 从好的方面来讲： 从商业的培养期开始，到成本的回收，整个过程中能够体现商业本身的完全价值，享受整个利益链上的收益。 出租的价值体现在整个商业存活过程中，尤其是潜力越大的商业越不能在运营初期体现其完全价值。 租金是一个动态变化的过程，考虑到通货膨胀的因素，实际上在早期对租金的判断往往偏低，出租能够弥补这一遗憾。 出租获益是比较稳定的收入来源 从坏的方面来讲： 对于商业前景朦胧的物业来讲，出租不能确保商业能够如愿发达，如果商业经营失败，将造成无租可收的后果。 出租不利于资金的快速再分配，相对来讲将受益限制在特定的方面。 出租不利于快速回笼资金，会造成短期的资金压力。导致短时期内资金流通不畅。 租售模式分析—出售 从好的方面来讲 出售可以快速的回笼资金，也利于资金的再分配，保障资金链的流通。 在当前大经济环境下，新兴财富阶层手中掌握的大量闲散资金，因为投资渠道匮乏而流向房地产投资领域，使商业地产售卖有了外部环境；另外这类非理性、非专业人群的投资意识比较初级 。 金融体制让开发商得不到长期金融工具的支持，只好通过迅速开发销售变现来归还银行贷款 。 从坏的方面来讲 商业的售买导致无法统一运营管理。尤其是室内商业，它客观上要求必须要统一运营管理，由于商业的售卖使开发商往往丧失了商铺的支配权，使得统一的定位、规划、招商、运营无