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浪漫与现实 ——旅游项目创意与可行性分析研究 项目内审表 创意：不可行、不能实施是意想天开。 策划：是为了实施的、是可行的。 灵魂：创意不是，解决问题才是关键。 项目创意的提出 先加法、后减法 1.政府领导的建议:高、大、全； 2.投资方的建议:第一、唯一；亮点、引爆、效益； 3.专家的建议：原则性、科学性、专业性、可持续 4.设计方的建议：创意、落地； 设计，设一个“计”，对政府、游客、合作方。潜心研究，思考大于设计；先道后术。生命在于运动；景区在于折腾 5.创意破题 ——破政府题（政府满意）；——破市场题（引爆市场） ——破表现题（表形式满意）；——破运营模式（分区、组团、分期） 宏观把控（区域发展）；中观突破（引爆项目）；微观设计（地标景观）； 二、项目可行性的依据 加法用创意、减法用可研 1.国家、行业标准可行 （1）《中华人民共和国土地管理法》（1999年）基本农田、一般农地。 （2）《中华人民共和国城乡规划法》（2008年）（上位规划） （3）《中华人民共和国文物保护法》 “保护范围和建设控制地带防火设施禁止在生活饮用水源保护区建设畜禽养殖场倾倒生活垃圾。核心区、缓冲区和实验区实验区适度合理利用的区域。国务院《全国湿地保护工程实施规划》 （8）国务院《风景名胜区管理条例》（2006年）（保护范围） （9）《中华人民共和国河道管理条例》1988年水田水浇地旱地园地果园茶园其它园地林地乔木林地灌木林地其它林地包括疏林地未成林地、迹地、苗圃等草地天然牧草地人工牧草地其它草地商服用地工矿仓储用地住宅用地城镇住宅用地农村宅基地公共管理与公共服务用地机关团体用地公共设施用地公园与绿地风景名胜设施用地特殊用地军事设施、涉外、宗教、监教、殡葬等的土地交通运输用地铁路用地公路用地街巷用地农村道路南方宽度≥1.0米、北方宽度≥2.0米的村间、田间道路机场用地港口码头用地管道运输用地水域及水利设施用地河流水面湖泊水面水库水面坑塘水面沿海滩涂内陆滩涂沟渠水工建筑用地冰川及永久积雪其它土地空闲地设施农用地田坎盐碱地沼泽地沙地裸地 1.类型标准：可研、策划、概规、总规、控规、修规；概念性设计、景观设计、产品设计、建筑设计；扩初设计、施工图设计。 策划、规划、设计方向：旅游区 2.报批部门：市（县）政府、旅游、城建、发改委、文化、文物、林业等。关注政府（甲方的甲方）、董事长、专家、经理人。 3.文本要求：“删繁就简三秋树，领异标新二月花郑板桥房地产项目可行性研究报告大纲范本 一、项目的基本情况1、项目背景2、项目主办单位简介3、主办单位之合作意想4、可行性研究的主要技术经济指标 二、项目投资环境和市场研究1、XX市概况及经济发展基本情况2、XX市房地产发展及市场的基本情况A、房地产开发企业发展概况B、房地产开发工作量增加概况C、商品房的销售概况D、房地产开发企业经济收益概况F、对XX市房地产市场的展望 三、利用外资开发的法律依据 四、XX市XX区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况1、供应情况2、需求情况3、物业出租情况4、对XX区房地产开发的总体评价5、对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议6、项目开发及技术设计方案的分析 五、地块及周围环境、建筑开发条件1、地理位置及道路交通2、地形、地质3、附近商业及生活配套；市政基础及公建配套设施4、综合评述 六、地块撤迁安置情况 七、地场三通一平的安排 八、项目开发建设及经营的组织与实施计划 九、项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划1、基本参数2、土地成本3、建安工程成本4、前期费用5、红线内外工程及公建配套6、不可预见费7、开发期税费8、资金筹措计划及财务费用A、资金筹措B、财务费用 十、可行性研究财务数据的选定和预测（一）售楼收入的测定1、住宅销售单价的测定2、商铺销售单价的测定3、单位销售单价的测定4、建议销售价5、实际销售总收入（二）项目经营管理费用收入与支出（三）经营税费及所得税的缴交（四）土地增值税（五）所得税 十一、项目经济效益分析 十二、项目盈亏能力分析1、内部收益率（IRR）2、净现值（NPV）3、净现值率（NPVR） 十三、项目的不确定性分析1、项目盈亏平衡分析2、项目敏感性分析3、概念分析 十四、可行性研究结论与建议 十五、项目综合经济评价 十六、有关说明及建议 十七、项目主要经济数据、指标综合付表、付图1、项目综合效益表2、项目动态、综合表3、项目投资利息估算表4、土地增值税计算表5、项目敏感性分析表6、概率分析表7、项目盈亏平衡分析曲线图8、项目敏感性分析图