绿城上岛可行性研究报告+2011.3.15.docVIP

绿城上岛住宅小区项目 可 行 性 研 究 报 告 重庆东泉房地产开发有限公司 二○一○年三月 目 录 一、编制依据…………………………………………………………3 二、项目价值研究…………………………………………………3-10 三、项目开发建设计划………………………………………………10……………………………………………10-11 五、财务分析………………………………………………………11-13 六、项目市场分析及策略…………………………………………13-14 七、开发理念及市场定位…………………………………………14-19 八、产品分析………………………………………………………19-22 九、推广营销………………………………………………………22-31 十、项目推广诉求点分析…………………………………………31-45 十一、阶段推广方案………………………………………………45-58 十二、销售执行方案………………………………………………58-68 十三、结论………………………………………………………………3 编制依据 本可行性研究是根据房屋开发行业有关建筑经济技术指标，以及本市建设管理有关文件、房屋开发政策法规，结合本项目具体情况，经过认真分析测算编制而成。本项目可行性研究的内容包括项目概况、开发项目用地现状调查、市场预测及分析、项目开发理念及规划设计方案介绍、建设条件、建设进度计划、投资估算及财务效益评价等。 基础依据： 1、国土局出让国土红线图； 2、规划局规划红线； 3、重庆市目前房屋开发有关税费文件及收费标准； 4、有关该项目的行政性文件及批复； 5、《绿城上岛建设控规方案》； 6、其它有关资料。 二、项目价值研究 （一）地块研究 1、基本情况 本项目位于璧山县璧城镇，璧青路东侧，璧青路与红宇大道交汇处。 区域属性 东面：可远眺东山(缙云山东段)，俯瞰金剑温泉度假村，景观效果较好。 南面: 基地山脉的延续，让人们在享受远处自然美景的同时也能近距离的体会到自然环境的无穷魅力。 西面：紧邻璧青路，为工业厂房区对本项目居住品质有所降低；但地块高于璧青路30余米，可俯瞰全城，视野较好，未来此处的会展中心规划将改变工业厂房的印象。 北面:远眺可将城市绿荫及北面山景净收眼底。 （二）项目产品规划分析 1、建筑形态分析 本项目将规划9栋31或29层高层主体住宅，2梯6户的点式结构，矗立于缙云山脚下，最高90米独享广阔视野。在建筑风格上，选择现代风格，线条刚劲简洁，搭配超大方正玻璃窗，尽显都市时尚感；并且将采用深灰色水溶性高弹质感外墙，散发未来感而不失稳重。同时，正对城市干道，将修建一座钟楼建筑，配置4部高速提升电梯成为业主出入的主要通道之一，地下二层裙楼前期作为营销中心使用，后期成为会所服务于整个社区，整个钟楼建筑气势恢宏，必将成为璧山城中的标志性建筑。 项目基本经济指标 建设用地总面积 52374.8㎡ 容积率 3.8 建筑面积 218399.43㎡ （其中高层：182715.23 ㎡） 建筑密度 18.4% 绿地面积 21556.93㎡ 绿化率 37.4% 梯户比 2梯6户 停车位 685 层高 1#—4#：31F，93米 5—7#：负2F车库+31F,93米 8#、9#：29F，87米 总户数 1605户 2、产品设计分析 项目定位为中高档社区，在节能要求、用材标准上处处吻合中高档次的需要。户型设计合理完善，以两房、三房为主的产品设计，共有3个基本户型，以及8个其他户型（含跃层），建筑面积区间在83.4—192.3平米，每户自带入户花园，2.4米观景阳台，部分户型赠送大面积露台。最大25㎡的赠送空间，超值享受。 3、风格规划分析 由于本项目建筑外立面风格为简洁、优雅的现代简约设计，突出人文性和现代感，因此景观风格也应与其相协调。项目将打造现代自然生态风格的景观园林，围绕表达时间性的景观为主题，以春、夏、秋、冬季节不同的时令性为轴线展开，使景观与建筑融为一体，充分展现项目风貌，彰显“立体山水，尊享森林品质生活”的效果。 同时，建议在中庭景观处将建一个游泳池，以游泳池+水景的双功能建造一个独特的水景景观，不仅在夏季，可充分利用游泳池的休闲避暑功能，带给业主清凉惬意的生活，而且在其他季节，则可充分发挥水景的景观功能，为小区景观增添一份亮丽的色彩。 （三）项目环境分析 1、总体环境分析 绿城上岛位于城市至高点缙云山脚下，东面可远眺东山，俯瞰金剑温泉度假村；西面可俯瞰全城；北面远眺可将城市绿荫及北面山景净收眼底；南面是基地山脉的延续，可享受远处自然美景。地块位于璧山县主要城市交通大动脉——璧青路右侧处，随着璧城镇商圈的不断繁荣壮大和现代商务区的规划，使得该区域已经形成了一个以商业、贸易、工业、旅游、服务等行业为主的