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房地产市场 CHINA REAL ESTATE 住房流动性对房价指数的影响及其定量分析 张博郑思齐 吴璟刘洪玉 清华大学房地产研究所 摘要：目前中国城市住房市场不稳定程度较高，这不仅体现为房价的迅速变化，而且反映在交易量的大 幅波动上，后者就是住房流动性的变化。有学者研究指出，以实际交易价格为基础的房价指数可能会低 估住房市场的波动程度。为了更准确地把握住房市场的运行状态，本文借鉴美国MI T 的相关技术，分析 了住房流动性（交易活跃程度）对房价指数的影响，并尝试将流动性信息引入房价指数当中。我们发现， 住房流动性对于房价指数有较大影响，且符合人们对于市场走势的直观判断，能够较好地反映市场转 折点。 住房流动性， 住房价格， 房价指数 关键词： 中图分类号：F293.3 文献标识码：B 文章编号：1001- 9138- （2011）02- 0003- 10 收稿日期：2010- 12- 27 一、未考虑流动性影响的房价指数低估了市 指数不能完全反映住房市场运行状况，可能会明 场波动 显低估住房市场的波动程度。以成都市为例，2010 住房价格是反映住房市场运行状况的一项重 年5月，在“新十条”等多组重大政策的打压下，楼 要指标，对住房价格的动态监测、规律分析和原 市明显变冷，成交量严重下跌。5月份期房共成交 因解释，是住房经济学研究的中心问题。但是，在 6117套，环比下跌30%，同比更是下跌了72%。然 中国新建商品住房市场中，市场运行状况的变化 而在成交量深度下跌的同时，成交价格却处于僵 不仅反映在住房价格的变化上，同时也反映在住 持状态，并未出现大幅度下滑。除了上述市场表现 房流动性的变化上。住房流动性表征了住房从实 以外，Fisher等在最近的研究中也都证明，单纯 物形态向等值货币（价值）形态转变的能力，简称 的房价指数在市场上升阶段和衰退阶段低估了这 为住房变现能力。交易量是住房市场流动性水平 种上升和衰退的幅度。 的宏观表现，其波动幅度在一定程度上也反映了 由此可知，在判断住房市场运行状况时，不能 住房市场上流动性水平的变化。 单从住房价格出发，还应充分结合住房流动性水 住房流动性和住房价格的变化往往表现为非 平的变化。因此，准确评估住房流动性对于房价指 同步性，这意味着单纯基于实际交易价格的房价 数的影响程度，能够更及时有效的把握市场运行 2011.2 下半月刊·学术版 3 房地产市场 CHINA REAL ESTATE 态势，是住房市场监测时所需要着重解决的问题。 实际含义却不同———t+1期的8000元要比t期 本文将借鉴美国MIT（麻省理工学院）的Fisher的8000元更难实现。为了将流动性信息（成交概 等所提出的方法，尝试将住房流动性信息引入基 率信息）引入房价指数，我们可以在控制成交概率 于实际交易价格的房价指数，考察住房流动性对 不变的条件下观察房价的变化。仍考察上面的例 于房价指数的影响程度，以便更好地反映住房市 子，如果我们仍然要保持t+1期的典型住房有 场运行状况。 50%的概率成交，那卖方就必须降低价格，这时的 二、如何定量评估住房流动性对房价指数的 价格就会低于8000元/平方米了，房价指数就会 影响 下跌。当然这种情景是假设的，并不一定真正在市 国内有关住房价格的研究已经取得了很多成 场上发生。但这种假设对我们全面分析市场状况 果，且已应用于具体的房价指数构建。在理论上， 是有利的，经流动性调整的房价指数反映了：如果