宝山项目可研报告8-30(摘要稿).ppt

1 CONTENTS 目 录 第一部分 1.1 项目来源 本项目为上海市房地局推出的土地公开市场挂牌项目，项目信息由上海鹏潤公司提供。 第二部分 2.1 项目地块规划条件 『项目地块建设指标』 2.2 项目位置及现状 四至范围：南至陈富路、西至中心河、北至沙浦河、东临规划商业地块 地块面积 ：地块南北长约300米，东西长约800米，面积约合241745平米 地块现状：地块东、南、西三面被顾村公园（规划建设中）包围,北对沙浦河。 地块方正，地势较平坦。现主要为农地，宗地内含部分水系，可规划利用。 交通状况： 毗邻外环线及沪太路主干道 距离上海火车站约10公里、人民广场约14公里 至虹桥机场车程20分钟，至浦东机场约1小时车程 进入市区主要通道： 建设中的轨道交通7号线(2009年建成通车)，全程44公里，33个车站，纵贯上海南北。 地块周边有701、702、761三条公交线路，站点距离地块约100米。 地块东侧为沪太路地面道路 沿外环线上南北高架 宝山区发展规划（2005-2020年） 第三部分 北欧现代化生态新镇； 规划面积6.8平方公里，3.4平方公里居住区，规划人口3万人。 3.4平方公里的生态林区，36洞高尔夫球场。 区域原来在售楼盘均价为7500元/平米，2008年3月基本售罄，至8月万科楼盘推出，市场经历了约5个月的断档期。 目前，区域在售的楼盘为8月中旬开盘万科琥珀郡园一期，2.5万方，260套，均价1.1万/平米（6层电梯洋房），全装修，至今去化约40%，客源主要为宝山当地（罗店、罗泾、宝山工业园等）。 万科的进入，使原来区域楼盘均价提升了1000多元/平方米。 第四部分 第五部分 第六部分 第七部分 7.1 市场风险 竞争性楼盘风险：区域新建楼盘未来产品的同质化相当严重（基本都是采取联排+叠拼+高层的产品规划模式）， 产品差异化不明显，而且片区内开发商诸如万科和保利具有很强的品牌优势，我们只有依靠低地价的优势，加大产品综合品质建设的投入，通过提高产品高性价比与其竞争；区域周边有100多万平米的动迁安置房，到2010年会有部分二手房源将开始陆续上市，会对片区客流产生分流影响。 市场认同风险：宝山区域片区形象较差，虽然基地自然资源较好，但其教育、医疗、生活、交通等配套仍处于劣势，在本案一期开盘时，周边环境和配套还处在改造阶段。市场对片区的认可均还需要时间。 市场购买力风险：选择外环普通住宅置业的消费群，基本上以价格为第一诉求，客户对高价格的楼盘仍有一定的抗性，所以未来的价格策略应当谨慎。 应对策略：利用好地块地价低、资源好的自身优势，打造品质更高价格适中的高质产品，大力提升产品竞争力。 7.2 政策风险 行业新政：国土资源部与国家工商总局联合发布的新版土地使用权出让合同于今年7月1日起正式实施，新版出让合同对建设时间有原则上不超过三年的限制，同时容积率即限高又限低，对未来开发进度和产品规划要求都很高。 宏观环境：目前整体宏观环境不乐观，，CPI依旧高企，通胀压力依然存在，金融紧缩政策短期内不会松懈，宏观经济环境对各行业造成的压力在中短期不会缓解。 应对策略：项目开始销售刚好是我们判断的市场逐渐回暖的起点，在市场去化速度许可的前提下，加快开发脚步，缩短开发周期，可以很大程度上减少政策风险带来的不利影响和回避未来政策导向的不可预测性。 总结 谢谢！ 第一部分 项目背景 第二部分 项目概况 第三部分 市场分析 第四部分 项目定位 第五部分 开发与销售计划 第六部分 成本估算与收益分析 第七部分 项目风险评判 4.1 项目SWOT分析 4.2 客户定位 4.3 产品定位 4.4 价格定位 4.5 推盘节奏 市场分析 项目定位 4.1 本项目SWOT分析 优 势（S） ： 地块东、南、西三面被顾村公园（建设中）包围，北对沙浦河，西临中心河，自然资源优越。 东南100米处为地铁7号线陈富路站，计划于2009年通车，覆盖了长寿路、静安寺、淮海路等办公区域，地块通往市区的交通便捷度大大提高。 东侧毗邻14.5万平米建面的商办综合规划地块。此物业与距离较近的莱蒙商业区将是项目未来主要依托的大型商业。 地块干净齐整，内部有部分天然水系，开发基础条件较好，可以迅速开始建设。 劣 势（W）： 项目所在宝山区域发展相对滞后，片区形象有待改善。 周边教育、医疗、生活、交通等生活配套现状不够完善，周边环境和配套还处在改造阶段。 项目定位－－项目SWOT分析 机 会（O） ： 地块挂牌起始价格较低，但体量较大，总价较高。目前大部分开发企业资金链紧张，一些品牌开发商已表明年内不会拍地