土地价值土地的房价效应与房价的调控政策.pdfVIP

竺Q堕型兰璺Q型Q坚坚兰坠堕旦—口雹疆 土地价值、土地的房价效应与房价的调控政策 王祖山 内容提要：该文研究了不同主体对用于房地产开发的土地价值增值部分的不均衡分享现状．分析了土地 的“招拍挂”出让方式对房价上涨的影响。提出了土地出让带来的成本和乘数效应、财政效应、竞争结构效应、 预期效应、财富效应和社会效应，并据此提出了基于提高住房资源的利用效率、健全住房供应体系和解决中低 收入人群的居住需求为导向的促进房价理性回归的政策选择。 关键词：土地价值房价效应调控政策 中图分类号：F293．3 文献标识码：A 一方面。房地产业发展过程是一个国家和地区 实质是地租的资本化。根据价值理论，土地价值等于 财富积累的过程。房地产产品具有满足生产和生活 土地收益(经济地租)除以利息率，即所谓的收益价 需要的有用性和实物形态的稳定性，是衡量国家、地 值；另一种观点认为土地价值取决于市场供求，即所 区和居民财富状况的重要标志：另一方面。房地产业 谓的市场价值。由于我国城市土地所有权归为国有。 具有高产业比重、高产业关联度、高市场需求和高科 土地不允许随意买卖．因此本文讨论的土地价值是 技含量的特征。在国民经济中起着基础作用和带动 指土地的使用权价值。 作用，是国民经济的支柱产业。然而，房地产业对国 房改之前。土地价值完全由分到福利房住的单 民经济的不良影响是不容忽视的。房地产业一旦偏 位职工享有。其后进行的房改，则是由单位职工以成 离健康的发展轨道，它的广泛关联性决定了它本身 本价购买福利房的使用权。此时土地的使用价值以 的高风险，决定了它的破坏作用将会呈乘数扩散，而 低价或者福利的方式无偿地分配给了职工。土地和 这种高风险往往是由房地产的价格“泡沫”引致的。 住房市场化之后，土地价值主要由市场决定，土地价 房地产价格是土地价值、地上建筑物及其相关 格由土地所在的区位、城市经济发展、人口状况、居 权益价值的货币表现，影响房地产价格的因素很多， 民收入水平和心理预期等多种综合因素共同决定。 既有房地产实体、区位和相关权益等的内部因素；又 从2002年7月1日起，我国实施国有资源部的 有社会稳定程度、经济发展水平、国家制度和政策、 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用规定》即所谓的“招 人口状况、居民收入水平、心理因素以及国际因素等 拍挂”的土地出让政策。稀缺性的土地资源具有投资 外部因素。在诸多的影响因素中，土地价格高低对房 性增值、供求性增值、用途性增值和货币政策性增值 价的影响广泛，在房地产价格形成机制中，土地价格 的功能，实施“招拍挂”出让的土地价值随着时间推 与房地产市场供求双方及政府政策方面的关系都很 移而升值．这就是土地价值的第四维特征——时间 紧密，因此，厘清土地对房地产定价影响的微观机 演替特征的表现：在时点T0，政府通过“招拍挂”的方 理。对正确解读房地产价格，分析价格形成原因以及 式以V。价格向房地产商出让土地使用权，政府将出 调控房地产的价格都起着重要作用。本文拟从土地 让土地所得部分用于支付征集土地的成本及城市基 价值人手，分析土地的房价效应，并提出促进房价理 础设施建设，余下部分为土地出让的净收益△V。；房 性回归的房价调控政策。 地产企业在T0取得土地使用权后进行房地产开发， 在时点T。出售房产，其间土地又增值△V。，这段时间 一、土地价值 (T，_T0)越长，△V。就越大；居民户在Tl购置房产，到 在西方。对土地价值认识有两种不同的观点：一 时点T2，其间土地使用权增值△V：。由于房产本身存 种认为土地价值是由