中国房地产投资信托发展研究1207.doc

中国房地产投资信托（REITs）发展研究 （初 稿） 《中国房地产投资信托（REITs）发展研究》课题组 2007年12月5日 课题组成员 课题牵头单位：中诚信托有限责任公司 课题组成员： 许均华 中诚信托有限责任公司 首席经济学家、博士生导师 王玉国 中诚信托有限责任公司 研究发展部高级研究员、博士 时宝东 北京国际信托投资公司 总经济师 何晓峰 北京国际信托投资公司 信托总部副总经理 汪杰宁 联华国际信托投资有限公司 副总裁 姜 硕 联华国际信托投资有限公司 创新业务总部副总经理 王曙光 澳大利亚国民银行（联华信托） 结构地产融资部董事 谷文琦 联华国际信托投资有限公司 创新业务总部研究员 陈 赤 衡平信托投资有限公司 副总经理、博士 周 欣 衡平信托投资有限公司 研发部总经理 王云飞 衡平信托投资有限公司 研发部经理 薛怀宇 中原信托投资有限公司 副总经理 杜晓军 中原信托投资有限公司 经理 张 涛 中原信托投资有限公司 经理 张德荣 中伦文德律师事务所 主任 曹亚东 中伦文德律师事务所 合伙人 杨胜刚 湖南大学金融学院 院长，教授、博导 目 录 第一章 引言 1 1.1 研究背景 1 1.1.1 单一依靠银行贷款的房地产融资模式蕴藏巨大风险 1 1.1.2 房地产信贷款政策将继续趋紧 1 1.1.3 REITs已成为全球房地产金融发展的主流模式之一 2 1.1.4 我国REITs发展的外部条件已经基本成熟 3 1.2 研究思路和要点 4 第二章 境外REITs的发展与借鉴 5 2.1 美国REITs的发展 5 2.1.1 REITs发展动因及演进 5 2.1.2 REITs的基本法律框架 6 2.2 亚太地区REITs的发展 9 2.2.1 澳大利亚REITs的发展 9 2.2.2 日本REITs的发展 10 2.2.3 新加坡REITs的发展 11 2.2.4 香港地区REITs的发展 12 2.2.5 台湾地区REITs的发展 12 2.2.6 韩国REITs的发展 13 2.2.7 马来西亚REITs的发展 13 2.3 欧洲地区REITs的发展 14 2.3.1 荷兰REITs的发展 14 2.3.2 比利时REITs的发展 15 2.3.3 法国REITs的发展 17 2.3.4 英国REITs的发展 18 2.3.5 德国REITs的发展 18 2.3.6 欧盟Euro-REITs新构想 19 2.4 境外REITs发展经验借鉴 20 2.4.1 REITs基本结构及产品特征 20 2.4.2 税收优惠是REITs发展的基本动因 22 2.4.3 完善的法律法规是REITs发展的制度基础 23 2.4.4 持续的创新是推动REITs不断发展的动力 23 2.4.5 培育机构投资者是REITs成功的重要基石 24 第三章 我国发展REITs的必要性和可行性分析 24 3.1 我国发展REITs的必要性 24 3.1.1 有利于化解银行体系的潜在风险 24 3.1.2 有利于完善我国的房地产金融体系 25 3.1.3 有利于推动房地产行业的结构优化和有序发展 25 3.1.4 有利于丰富金融市场的投资品种 26 3.2 我国发展REITs的可行性 27 3.2.1 政府部门正在积极研究制定相关政策 27 3.2.2 相关机构都在积极进行REITs实践 27 3.2.3 REITs的外部市场环境渐趋完善 28 第四章 我国发展REITs的基本设计架构 28 4.1 信托型REITs是我国REITs组织模式的最现实选择 28 4.1.1 信托型REITs与现有的法律制度冲突较小 29 4.1.2 信托模式能确保REITs财产的独立性 29 4.1.3 信托型REITs较之公司型REITs的税负成本较低 29 4.1.4 信托REITs已经具备良好的操作基础 30 4.2 基础资产选择 30 4.2.1 选择合格的物业资产 31 4.2.2 物业资产的取得 32 4.2.3 REITs投资组合的构建与调整 32 4.3 运作方式选择 32 4.4 产品结构及参与者职责 34 4.4.1 投资者 34 4.4.2 受托人 34 4.4.3 保管人 35 4.4.4 资产管理人 36 4.4.5 物业管理人 36 4.4.6 中介机构及其他 37 4.5 基本运作流程 37 4.5.1 设立阶段 37 4.5.2 存续阶段 38 4.5.3 终止阶段 38 4.6 交易流通安排 39 4.7 信息披露