东直门交通枢纽可比楼盘量化定价.docVIP

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东直门交通枢纽可比楼盘量化定价 所在片区范围及样本界定 本项目的价格确定分为从公寓、写字楼、商业、地下车位四个不同物业类型,将与东直门周边项目进行比较,同时鉴于本项目是超大型建筑综合体项目,其写字楼商业等物业的主要竞争对手是位于CBD区域的综合体项目,因此本项目最终片区范围确定为CBD、朝阳门及东直门周边区域,样本以在售大型综合体项目为主。 二.公寓部分 1.定级因素权重确定 权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。由于影响楼盘的因素很多,不可能都被选择为楼盘定级因素,只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素,才能确定为楼盘定级因素。上述最终选出17个因素,权重总分为5分。每一个因素的权重分别为:位置0.6、配套0.5、销售情况0.5、工程进度0.5、物业管理0.3、建筑质量0.3、交通0.3、城市规划0.3、楼盘规模0.3、朝向0.3、室内装饰0.2、付款方式0.2、外观0.1、发展商信誉0.1、广告0.1、停车位数量0.1。 楼盘定级 公式:P=∑Wi*Fi/5=(W1*F1+W2*F2+W3*F3+…………+Wn*Fn)/5 P——总分 n——楼盘定级因素的总数 Wi——权重 Fi——分值 可比楼盘综合因素量化统计表(一) 项目名称/因素及权重 东方银座 当代万国城 海晟名苑 财富中心 位置0.6 10 9 9 14 配套0.5 10 12 12 12 物业管理0.3 10 10 10 14 建筑质量0.3 10 10 9 13 交通0.3 10 8 8 12 城市规划0.3 10 10 9 13 楼盘规模0.3 10 12 11 14 朝向0.3 10 11 11 11 外观0.1 10 11 9 12 室内装饰0.2 10 9 12 10 发展商信誉0.1 10 12 10 12 付款方式0.2 10 10 10 10 户型设计0.3 10 12 12 12 销售情况0.5 10 12 9 14 工程进度0.5 10 9 10 8 广告0.1 10 11 8 12 停车位数量0.1 10 11 11 10 分值 10 10.42 10.02 12.14 注:我们以东方银座为参考样本,将其每一项打为10分,其他项目各因素均以其为标准进行比较打分。 可比楼盘综合因素量化统计表(二) 项目名称/因素及权重 华贸中心 万达广场 金地国际花园 建外SOHO 位置0.6 12 12 10 11 配套0.5 14 13 11 10 物业管理0.3 14 13 11 9 建筑质量0.3 12 12 10 9 交通0.3 10 10 9 10 城市规划0.3 13 13 12 13 楼盘规模0.3 15 13 11 11 朝向0.3 10 10 11 11 外观0.1 12 11 10 9 室内装饰0.2 12 12 14 10 发展商信誉0.1 12 12 13 12 付款方式0.2 10 10 10 12 户型设计0.3 12 11 14 13 销售情况0.5 14 13 13 13 工程进度0.5 8 8 9 10 广告0.1 12 12 10 14 停车位数量0.1 11 10 11 11 分值 12.02 11.54 11.02 10.98 可比楼盘综合因素量化统计表(三) 项目名称/因素及权重 铂宫 昆泰国际中心 和乔丽致 东直门交通枢纽 位置0.6 11 11 9 10 配套0.5 11 12 9 14 物业管理0.3 10 11 14 14 建筑质量0.3 9 10 10 12 交通0.3 8 10 8 15 城市规划0.3 9 11 9 10 楼盘规模0.3 11 12 9 14 朝向0.3 10 10 10 11 外观0.1 8 9 12 11 室内装饰0.2 10 12 14 13 发展商信誉0.1 10 13 14 13 付款方式0.2 10 10 10 11 户型设计0.3 10 11 15 14 销售情况0.5 8 11 13 10 工程进度0.5 9 9 7 6 广告0.1 9 12 10 14 停车位数量0.1 10 10 11 15 分值 9.68 10.78 10.38 11.62 定价 计算表 楼盘名称 分值 价格 铂宫 9.68 15000 东方银座 10 15000 海晟名苑 10.02 16600 当代万国城 10.42 15000 建外SOHO 10.98 16000 昆泰国际中心 10.78 14000 和乔丽致 10.38 14500 金地国际花园 11.02 13000 财富中心 12.14 18000 万达广场 11.54 12500

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