【优质】【房地产】惠阳振业城a组团营销策略.pptVIP

宏观市场综述 营销总目标 推售策略 营销费用 推广费用按照销售额3.5%计算合为：854万元 A组团销售100％，B、C组团准备 A组团正式认筹 09年2月－4月 08年9月—09年1月 09年5月—12月 2010年1月以后 市场导入时间 开盘持销期间 推广146万 推广221万 推广487万 THE END THANK! * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 独栋及双拼价格预测 我司通过采用市场比较权重法计算得出静态比准基准均价为: 一期独栋及双拼计算均价为： 独栋：14190元/平方米 以上价格为通过市场比较法所计算出的原始价格，通常根据市场运作规律，应在此计算价格的基础上下浮15％作为项目入市标准均价。 项目入市均价＝静态比准基准均价×（100％－15％） ≈12000元/平方米 本项目一期A组团销售总收入预算 项 目 计容积率 总面积（m2） 销售单价 （元/ m2） 销售率 销售收入（万元） 独栋住宅 19972.07 12，000 100% 23966.00 2.4 亿元 预计本项目一期A组团可实现总体销售收入 A组团成本价格： 7100元/㎡ 税前利润率达到55.9%，保证了价值空间 销售额预测 导入期 蓄势认筹期 修正期 08.9－09.1 09.2--09.4 2010.1以后 持销期 09.5--09.12 造势 初步形象入市 蓄势 项目优势铺开 借助类比项目 区域炒作，确 立差异化形象 项目卖点铺开， 认筹阶段迅速 占领市场高度 体验式原乡别墅价 值绽放，开启原乡 别墅居住史诗时代 取势 复合价值绽放 明势 策略修正调整 策略评估调整， 优势营销整合， 别墅新人居标向 营销节点时间轴 A组团营销策略 阶段策略：借势区位进行项目炒作，树立项目差异化主题 阶段主题：项目整体原乡别墅形象入市，A组团纯独栋高端形象推广 主题活动：初试秋交会 媒体配合：户外广告——深汕高速广告位+惠南大道灯杆旗、指示牌 原湖之心·乡山独墅 营销阶段策略一 深圳东郊·原乡别墅小镇 导入期 蓄势认筹期 修正期 08.9－09.1 09.2--09.4 2010.1以后 持销期 09.5--09.12 导入期策略 导入期阶段鉴于项目还处于前期建设中，现场没有展示条件，故建议此期间的营销策略以项目整体形象炒作策略为主。 户外推广主要以高速广告牌为主（11月份上），项目工地户外广告牌为辅助 （9月份上）。 报媒炒作本阶段主要选取软文形式（10月份开始），目的在于将项目原乡的 概念打出市场， 并通过多种对原乡诠释引出项目，用差异化的卖点吸引眼球。 9月底的秋交会也为本阶段主要活动，根据展会情况积累前期关注客户，为项 目调整策略提供依据。 在11月份完成项目网站建设，并通过报媒和户外将其公示出去。 本阶段以项目推广为主，活动配合推广造势。秋交会和项目网站建立为主要活动节点，推广配合有高速户外广告牌、项目工地户外广告牌、惠南大道灯杆旗、指示牌、报纸和惠阳年鉴6种。 户外广告 推荐媒介： 荷坳收费站T牌广告（目前已签） 惠南大道灯杆棋（380个，共68400元） 考虑： 1、由于本项目定位高端，客户层面及数量极为有限，本地需求无法 完全满足本项目，故需要在深圳及周边区域进行推广。 2、在导入期内，项目展示无法达到条件，进行大规模的户外推广并 不现实，故本阶段选取项目周边区域进行适度户外推广较为合适。 4、除了二块户外广告牌，建议在11月惠南大道整体竣工验收后，审 批采用灯杆旗形式，作为道路辅助推广媒介。 5、11月惠南大道验收后，交通部门会增设道路指示牌，可根据情况 向其申请加设本项目指示标志。（目前属前期联系，尚不能确定） 报媒炒作 报媒炒作的作用主要有： 范围广、传播速度快 展示性好，效果明显 采取软文形式主要考虑：1、可以通过文字阐述将原乡卖点进行详细诠释，硬广的阐述效果不如软文。 2、节约营销成本。 3、可以长期以连载故事的形式投放，效果更明显。 4、前期软文主要考虑深圳市场为主，惠州市场为辅。 建议：软文炒作建议从9月份开始一个星期二次，考虑以南方都市报为主，惠州日 报为辅，每次字数在1500字以内。 初试秋交会 秋交会活动 本次参加秋交会的目的是以形象展示为主 物料要点：LED展示屏、海报、3D影片、客户 调查表 参展目的：提高项目认知度、展示振业实力、 提升企业品牌 网