小议房地产贷款业务中的风险管理.pdfVIP

经营与管理 贵州农村金融 小议房地产贷款业务中小议房地产贷款业务中 的的风险管理风险管理 □□ 黄志祥黄志祥 梅梅 丽丽 中国经济持续发展累积的财 的连续性，规划设计不断更改，使 若房开企业实力较弱就会出现违 富使国民进一步关注自身生活条 项目建设变动较大，项目不确定性 约率高的问题，在此周期内若企业 件的改善，积蓄多年对房地产市场 增加；同时物权意识提高，拆迁工 和个人通过“存货调整”和“房产抛 的需求得以释放，推动房价不断上 程拖长致使房地产企业经营形成 售”来解决流动性困境可能加剧银 涨，伴随企业和个人对未来乐观期 风险。此外受企业经营实力限制， 行贷款风险。 待所带来的投资需求，银行业的土 许多房地产开发项目采取分期建 银行贷款的管理风险：主要体 地和房产的抵押融资也迅速增长， 设、滚动开发方式完成，项目规划 现为两个方面：一方面金融机构自 房地产行业的信贷规模逐年扩大， 随时调整，若银行监管不到位房地 身的融资环境及其融资成本不断 银行信贷资金在参与房地产投资 产企业可能抽逃资本金，建设风险 改善，增加了银行放贷冲动，对项 风险管理中如何规避风险，是当前 全部由银行资金承担，或是滚动开 目提供更宽松的政策条件、更便利 迫切需要解决的问题。 发规模超出房地产企业实力，项目 的融资方式加大了银行贷款的行 从农行目前的房地产管理经 建设风险加剧 ，银行贷款被动 业风险集中程度。另一方面是银 验看，房地产信贷风险主要集中于 占用。 行传统的审慎性监管方式可能会 以下几个方面： 房地产行业的市场风险：从目 因信息不对称而导致管理僵化和 房地产企业经营风险：政府调 前我国特殊的房地产行业经营模 无效。例如银行与企业信息不对 整规划、拆迁不利使房开成本增 式看，在经济景气周期土地价格不 称，使银行缺乏对企业真实现金流 高，是同业房地产行业贷款形成不 断上涨，土地作为抵押品的融资方 周转的了解，对企业信贷资金使 良的共性原因；项目滚动开发，建 式被过高评价，夸大了土地拥有者 用、企业经营成本支出缺乏真正有 设资金非生产性占用等等，是形成 的融资能力。而在经济衰退周期， 效监督，易使企业对于不利的监管 经营风险的重要原因。目前地方 因真实购买能力下降以及房地产 方案时，通常会转换银行以取得更 建设规划的稳定性较差，缺乏政策 价值回落导致整个销售萧条低迷， 为宽松的管理，使银行承担的风险 GUIZHOU NONGCUN JINRONG 17 2010·2 总第267期 多过于实现收益。 强化流程的平衡和制约，从组织架 预算，实施成本控制、不得擅自调 在传统的监督方式中，对信贷 构、职责范围防范道德风险。贷中 整建设内容、规模或提高建设标 风险因素的定性定量量度缺乏标 对项目合理评估，通过关注当地房 准，不超概算、超规模、超标准。对 准化指标，使得执行的信贷政策前 地产行业的房价收入比和租售比， 确需超概建设的项目，必须取得原 后不一致，企业因惧怕银行信贷政 加强对市场销售的预见分析，合理 评估单位认可方可继续建设，对已 策变化收回贷款影响其现金流，加 估价成本、税费、理性分析各项投 完工项目要按照规定的时间要求， 之银行信贷资金一旦到位，现有的 资评价指标，对投资起到真正的决 及时开展项目建设后评价工作。 资金监管模式对企业的约束和监 策参考作用。 二是根据贷后管理结果，随时调整 督较为困难，如果占用贷款对企业 对涉及贷款安全的抵押物价 业务策略，实施停牌制度，对因管 造成的违约机会成本相对较低，企 值，合理估价其价值，确