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浅论马克思地租理论与我国土地市场的完善 区域与经济 浅论马克思地租理论与我国土地市场的完善 汪慧玲(安徽省委党校安徽合肥230022) 摘要：目前备受关注的房地产和“三农”问题都关系到国计民生，深入分析它们的实质和根源都跟土地有关，其治本之道在于完善土 地市场。该文旨在探讨如何运用马克思地租理论指导土地市场的正常运转，调整土地收益的分配。该文提出在部分土地个人所有制基础上， 确定土地使用费征收客体，以及按照地租的不同类别进行土地收益的合理分配。 。 关键词：马克思地租理论；土地市场 1．马克思地租理论 场，即土地使用权转让市场，第三种是三级市场，即城区集体±地交 1．1马克思地租理论所提示的一般原理 易市场。只有～级市场保持适度的土地出让规模，维持土地出让的理 马克思地租理论建立在一个原理之上，一个前提之下。这一原理 性化，才能对二级市场和三级市场进行合理引导，使整个土地市场协 是：土地本身没有价值，“因为土地不是劳动的产品，从而没有任何价 调动作。所以，土地一级市场是整个土地市场的龙头，它的完善尤为 值”。①这一前提是：所有权的存在，“地租又是以土地所有权，以某些 重要。但在我国的土地一级市场中，众多土地一级市场的供给主体(国 个人对地球的某些部分的所有权为前提”。①这两条是地租存在的一般 家、市、县人民政府)之间的恶性竞争以及完善法律的缺乏造成市场 规律，即凡是有土地所有权存在的地方就存在地租。尽管社会发展阶 较为混乱。 段不同，只要具备这两条，地租都存在。不同社会的地租，都有其共 2．2．3隐性市场大量存在。房地产开发商囤积土地，到地价上升再 性，即地租的占有都以土地所有权为前提，是土地所有权借以实现的 投入开发，以提高房价。投机分子以党政机关名义变相开发项目，不通 经济形式。 过招、拍、挂拿地，再联合开发商开发，赚取差价，获取暴利。某些替 1．2马克思地租理论所阐释的特定对象 国家管理土地的官员通过批地，从房地产商手中坐收巨额贿赂。 马克思地祖理论具备一个特征主要考察的是资本主义地租。马克 2．2．4土地市场收益分配不合理。尤其在房地产的开发方面表现得 思在研究地租时认为，一切地租都是与一定的土地所有权相联系的，不 特别突出。由于暴利的吸引，房地产市场上的投机资本超高，2006年 能把与社会发展的不同阶段相适应的不同性质的地租混同起来，这种特 甚至吸引了大量外国游资。究基根源来自于土地市场的不正常收益流 殊性在分析地租时应该特别注意。“土地所有权取得允许实行资本主义 向：被强制搬迁的原住民或被强制征地的农民应得的收入大幅减少，因 农业经营方式的形式，是这个生产方式的特殊性质的产物。人们尽可以 而开发商的收入增加；开发商把地价炒高，加入到房价中，新购房户的 把其它社会形式中土地所有者的收入也称为地租。但那种地租和这个生 负担大幅增加，因而开发商的收入二次增加。这就造成少数开发商拥有 产方式中出现的地租有重大的区别。”。 大量社会财富。而拆迁户、征地户和购房户沦落为社会贫困阶层。 2．我国土地市场的实证分析 3．运用马克思地租理论促进我国土地市场的完善 2．1我国土地市场的发展过程 3．1土地本身没有价值原理和所有权的前提是，确定土地市场的指 2．1．1从中华人民共和国建立到1988年，我国的土地市场几乎是一导思想、土地使用费的征收客体、征收方法 片空白。这是我国这一阶段的土地制度决定的。1949年以前，．我国土 3．1．1地租的形成不具有实际的价值基础，属于虚拟价值的体现，来 地基本上是封建半封建的私有制。1949年到1988年土地所有权的发展源于对土地所有权的垄断。我国的土地归国家和集体所有。因此，土地 经过土改阶段、合作化阶