房地产经济学(全套完整版课件).ppt

? Shi-tongbing, Xuzhou Normal University 第二次世界大战以前主要侧重点在政策性方面，或者说是福利性方面，主要是由政府提供住房，并直接为广大低收人者提供建房帮助。随着工业化的完成和居民收人水平与消费结构的变化，家庭购买住房的支付能力逐步提高，与之相适应，政府住房政策便由直接提供住房转变成为住房提供服务，并将重点放在土地使有权和在建筑地段提供开发建设与管理的工作。 ? Shi-tongbing, Xuzhou Normal University 2、房地产金融机构 与政策性房地产金融和经营性房地产金融相联系，各国的房地产金融机构基本上呈现出公营性机构与私营性机构的并存的格局。但是以私营性机构为主。 ? Shi-tongbing, Xuzhou Normal University （1）房地产金融公营性机构 公营性金融机构就其职能而言，主要是以下几个方面：一是执行国家住房发展政策和住房金融政策．并在经济上支持其他房地产金融组织发展业务；二是从宏观上调节居民住房储蓄．调节房地产金融市场的资金余缺：三是具体办理房地产金融业务。 公营性金融机构主要包括国有银行，政府机构直接经营、委托经营和出面担保的各种机构、具有互助合作性质的合作社住房金融机构等。 ? Shi-tongbing, Xuzhou Normal University （2）房地产金融私营性机构 私营机构是房地产金融的主体。它由商业银行房地产金融经营机构和非商业银行房地产金融经营机构组成，主要包括商业银行、各类专业储蓄机构和保险公司等。 在欧美、日本等经济发达的国家，房地产金融市场以比较发达的金融市场为基础，其基本特征是以私营金融机构为主体，并按市场经济规律运行。在这些国家，互助合作性金融机构在房地产金融市场上扮演着重要角色，如美国储蓄与贷款协会等。目前，这些机构都逐渐由合作制向股份制转化．仅由少数人股东组成的董事会或受托人进行经营和管理，并且这些机构出现了向一般商业银行转化和发展的趋势。这种以私营机构为主体的房地产金融市场，发展都较为完善。 ? Shi-tongbing, Xuzhou Normal University 3、房地产金融模式 世界各国房地产金融模式可以归结为以下三种：合同储蓄模式、抵押贷款模式和储贷结合模式。 合同储蓄模式以德国和英国为代表，其特点是：由居民自发组织具有合作性质的建房协会，会员自愿入股，采取长期抵押贷款的方式进行借款，股息和贷款的利率均实行浮动制。 抵押贷款模式以美国和加拿大为典型。其特点是：由银行通过债券融资，将居民的短期储蓄变为长期贷款，贷款人从银行中介进行抵押担保贷款。 储贷结合模式以新加坡为代表，其主要特点是：借款人必须首先进行储蓄，当储蓄额达到购房款的30%的时候才具备了申请贷款的资格，然后才可以进行抵押贷款，房款贷款利率和储蓄利息率固定。 ? Shi-tongbing, Xuzhou Normal University 4、资金筹集渠道 多渠道筹集资金，已经成为发达国家房地产金融筹集资金的显著特点。主要的融资方式有通过一般银行融资、专业的抵押银行融资、债券融资、保险市场融资、信托融资等。 随着全球金融证券化趋势的形成．不动产证券化融资在发达国家普遍兴起，并成为房地产金融业发展中极具优势的新型融资工具。例如，在美国抵押二级市场上，房地产抵押贷款机构将其所持有的抵押物债权，通过汇集重组和担保等信用加强之后，以证券形式出售给投资者，从而成为有力的房地产筹资渠道。房地产抵押债权证化的深远意义还在于将投入房地产之中以长期固定资本形态表现的资金通过证券化分割而进入短期资金流通市场，从而增加了房地产投资的变现力和流动性．有效地解决了房地产业发展所需的充足而稳定的资金来源。除了美国外．西欧、日本等市场经济发达的国家也一直致力于推动本国不动产证券化的发展． ? Shi-tongbing, Xuzhou Normal University 5、房地产金融经营管理 房地产金融经营管理的现代化、规范化、法制化也是现代西方房地产金融的一大特点。西方国家房地产金融业有着悠久的发展历史，目前己形成相对独立、较为完