_婚姻法_解释_三_中关于婚前夫妻一方贷款购房问题分析.pdfVIP

◆经济与法 2011 10 · （上） 《婚姻法》解释（三）中关于婚前夫妻一方 贷款购房问题分析 施 嵩 摘 要 近年来，随着离婚率与房价同步攀升，离婚案件中的不动产纠纷越发引人关注。《婚姻法》解释（三）对婚前夫妻一 方贷款购买不动产问题做出了新规定，本文通过分析该规定，简要梳理离婚案件中分割不动产时可能遇到的问题。 关键词 《婚姻法》解释（三） 离婚 不动产 作者简介：施嵩，南开大学。 ( ) 中图分类号：D923.9 文献标识码：A 文章编号：1009-0592 20 11 10-106-0 1 《婚姻法》解释（三）第十条对婚前夫妻一方贷款购房问题做 有。假使如此判决，首先，何种情形可以将不动产判决归非产权 出了新规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支 登记一方所有；其次，是否会使贷款合同的债权人（银行）蒙受损 付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记 失。对于第一个问题，笔者认为，可以将其视为对在婚姻关系存 于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前 续期间有过错的一方的惩罚措施，但前提条件是过错方与产权登 款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记 记方为同一人。对于第二个问题，产权登记方通常为贷款人，如 一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共 果在离婚时贷款尚未还清，而不动产所有权人却发生变更，如何 同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻 继续还贷？根据该则规定，尚未归还的贷款为产权登记一方的个 法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行 人债务。登记变更后，不动产的新所有权人是否有能力继续还 补偿。”细致分析该规定，有四个问题需要把握。 贷？在未经债权人（银行）同意，跳过审核借贷资格环节，改变债 第一，夫妻一方只要是婚前贷款买房即可，并未要求不动产 务人是否恰当？笔者认为，可以约定或判决原产权登记一方在变 必须在婚前登记于首付款支付方名下。《物权法》第十四条明确 更登记前，继续履行贷款合同，直至全部还清，这样既不违反《合 规定取得不动产所有权，只有自登记于登记薄时才发生法律效 同法》精神，也可以看做是对有过错方的惩罚。 力。如果婚前签订了不动产买卖合同，并办理了首付、贷款手续， 第四，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部 婚后才取得产权证书，如何把握？《婚姻法》解释（三）出台之前， 分，由产权登记一方对另一方进行补偿。共同还贷支付的款项一 有一种意见认为“婚后取得房屋所有权的，无论登记于一方还是 般属于夫妻共同财产，存在争议不大。相比而言，不动产相对应 ① 的财产增值部分，存在较大争议。《婚姻法》解释（三）第五条规 双方名下，均应认定为夫妻共同财产 。”笔者认为，不宜机械适用 《物权法》规定。因为产权证书取得与不动产交付时间有时并不 定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值 同步，由于购房者以外的因素，迟迟难以取得产权证书的情形时 外，应认定为夫妻共同财产。”如此，夫妻一方个人所有的不动产 有发生。而且，不动产物权登记的立法目的在于维护交易安全， 在婚后的自然增值排除于夫妻共同财产之外，但法律依然将其列 保障善意第三人利益。离婚分割财产只在夫妻之间进行，不存在 入补偿范围，体现了对社会现实的尊重，对夫妻一方权益的保障。 与第三人之间的利益冲突。如果因购房者自身以外的因素导致 现实生活中，婚前购买不动产的通常为男方，女方一般并不享有 房屋产权在婚后取得，而将房屋视为夫妻共同财产，这显然对已 所有权，在离婚时可能面临“净身出户”的危险。随着不动产价值 支付绝大部分购房款的一方不公平。 的不断升高，假使不将增值部分