面向需求的房地产市场投机度界定及诱因辨析.pdfVIP

第39 卷第6 期 数学的实践与认识 V o l39　N o 6　 2009 年3 月 M A TH EM A T IC S IN PRA CT ICE AN D TH EO R Y M arch , 2009　 面向需求的房地产市场投机度界定及诱因辨析 王树强, 　陈立文 (河北工业大学 管理学院, 天津　300 130) 摘要: 　基于理性范式, 遵循消费者均衡条件, 根据我国面临的局部经济过热背景, 推定了房地产投机的实 质是需求结构扭曲, 而且经济周期影响需求结构的途径是收入和替代效应, 据此并借助空间几何方向余弦概 念具体界定了房地产市场投机度, 进而求解了收入效应和替代效应催生地产泡沫的诱因变量, 确定了引发投 机度波动的诱因变量变动域, 即: 货币的边际效用降低率越小, 投机度越高; 收入增长对投机度影响具有不确 定性; 缩小包括房地产在内的商品价格的上升幅度、增加非地产投资收益率并稳定地产投资收益率可抑制房 地产泡沫. 关键词: 　房地产投机度; 理性范式; 货币边际效用; 方向余弦 1　引　　言 　　 自2003 年以来, 伴随着我国新一轮经济过热, 主要城市的房地产价格一路飙升不断冲 破普通消费者的收入上限, 使房地产由一般消费品蜕变为富有者的投机游戏, “国内房地产 [ 1 ] 市场的过热, 由以往的局部曼延到全国”. 挤压房地产投机泡沫是近期政策基点, 进而房地产投机度界定和测量成为学界的研究 聚焦. 由于房地产泡沫产生的历史较短, 国内外相关研究成果相对较少, 研究方法也可被归 ( ) 结为两个: 一是差价评估, 日本的经济白皮书 1993 中指出, “所谓泡沫是指资产价格大幅度 [2 ] [3 ] [4 ] 偏离由经济基础条件决定的理论价格而上升”. 日本学者野可悠纪雄 和竹内宏 利用收 益还原模型, 计算土地理论价格, 并与市场价格比较, 计算泡沫度大小, 从而对房地产市场的 安全情况进行预警. 由此确定的泡沫度直接源于定义, 理论依据充分, 但是由于影响地产的 理论价格的诱因复杂, 因而差价确定困难, 操作性差, 而且我国实行的是土地公有制基础的 政府主导土地使用权拍卖制度, 内幕交易多, 信息不公开, 土地市价对市场供求反映不充分, 使用时必然存在较大偏差. 二是综合评价, 确定反映泡沫度的指标体系及其合理区间, 根据 各项指标值与合理区间的对比综合评价泡沫程度. 该思想被我国的一些研究者所采用, 如谢 经荣和曲波提出了分析房地产泡沫的指标体系法, “指标体系分为三大类: 预示指标、指示指 [ 5 ] 标和滞后指标” ; 李维哲和曲波所确定的泡沫指标分为“生产类指标、交易类指标、消费类 [ 6 ] 指标和金融类指标” , 并采用功效系数法来计算泡沫的综合测度系数; 高汝熹和宋忠敏在 对上海房地产泡沫的实证研究中, 分别界定房地产投资占GD P 的比重、房价收入比和租售 比三个指标值的合理区间, 根据单项指标指数加权平均结果判断出“2004 年上海房地产泡 [7 ] 沫已进入危险区”. 该方法指标具体明确, 模型原理明晰, 便于计算, 但是, 房地产市场是受 收稿 日期: ( ) ( ) 基金项