世界主要国家和地区住房调控政策经验与启示.docVIP

　　世界主要国家和地区住房调控政策经验与启示　　当前，中国的房地产调控正在进入“组合拳”出击的关键阶段，其政策手段之严厉、市场反响之强烈，使此轮调控成为各界高度关注的热点问题。近期，中国银行战略发展部副总经理陈卫东博士接受《理论前沿》周刊专访，他在归纳和总结主要国家和地区房地产市场调控背景、抑制泡沫政策和住房保障模式的基础上，提出了完善我国房地产市场调控、破解房地产市场难题的政策建议：政府要高度重视房地产问题，力争在“住有所居”和“保增长”之间取得最佳平衡，“保低放高”，继续扩大保障性住房建设和覆盖范围，增大住房市场交易和保有环节税负，实行以实物建房为主的住房保障模式，加快我国住房市场和住房保障的法制化进程。　　海外住房调控政策出台的不同背景和主要措施　　记者：最近几年，国内房价节节攀升，超出了许多购房者的承受能力。房价上涨过快、投机气氛过浓成为引发本轮房地产调控的重要动因。在其他国家和地区，住房问题通常在那些背景下需要政府“有形之手”加以调节，以弥补市场失灵？　　陈卫东：住房是人们生活的必需品，又是特殊商品。短期内需求大幅增加而供给难以及时跟进，决定了住房很容易成为投资品。生活必需品要求价格的稳定性和投资品价格的波动性之间的矛盾，是房地产市场最基本的矛盾。这个基本矛盾决定了不能把所有住房问题全都交由市场这只所谓“无形之手”去解决，当出现以下几种情况时，政府通常会出手调控：　　其一，提供公共住房，保障居民“住有所居”。随着人口增长和经济发展，各个国家和地区住房矛盾不断凸现，保障居民“住有所居”成为各个国家和地区住房调控政策的重中之重。新加坡有460万常住人口，国土面积仅699平方公里，人口密度大，土地资源十分有限。建国初期，面临严重的房荒，新加坡住房形势十分严峻。为解决住房短缺及其引发的社会问题，早在1960年新加坡政府宣布成立建屋发展局，1964年推出了“居者有其屋”的政府组屋计划，将政府工作的重点放在解决普通收入者的居住问题上。　　香港政府干预房地产市场始于1954年，当时石硖尾大火导致5万多人丧失家园，政府不得不进行安置，并于当年成立了香港房屋委员会，负责建立和发展与商品房市场并行的公共经济房系统。1972年，房屋委员会制定了公共房发展规则，耗资54亿港元；1987年制定了香港公共经济房的15年发展战略。坚持公共房保障体系与商品房市场并行发展，两者界限分明，成为香港政府在房地产价格调控中最为成功的因素。　　其二，弥补市场缺陷，整治房地产投机。由于国土面积相对较小，可开发土地有限，外来人口增多，刚性需求不断增加，英国商品房供应一直处于相对紧缺状态。独特的客观条件决定了英国房价的长期上涨趋势，为房地产投机创造了基础性条件。多年来，英国建立起了一套较为完善的税收制度，有效地抑制了房地产的投机行为。韩国是一个典型的地少人多的国家。近年来，韩国经济持续增长，为房地产价格持续上涨创造了重要的条件。特别是进入21世纪后，许多富人利用他们拥有的富有资金和私有房地产，加入房地产投机，使得投机活动日益猖狂，房价不断攀升。韩国许多大城市房价年涨幅达到7%~10%，有的城市最高年涨幅达到28.9%。土地、房价不断升高，对韩国社会、经济发展和人民生活的提高造成了巨大伤害。在此背景下，韩国政府痛下决心，决定通过税收、法律、舆论等多种手段重拳整治房地产投机。　　其三，刺激住房消费，带动经济增长。从促进经济增长的角度看，许多国家和地区都把房地产业作为国民经济的支柱产业来加以扶持。21世纪之初，由于高科技股价泡沫破灭，使包括房地产在内的整个美国经济陷入低迷，“9·11”事件使美国经济雪上加霜，房地产业更成为受恐怖袭击事件影响的“重灾区”。为了拉动经济、活跃市场，美国采取了多种办法刺激房地产市场。自2001年初至2003年6月美联储采取了13次降息行动，将联邦基金利率从6.5%降到1%，是1958年以来美国利率的最低点。同时，美国还通过优惠贷款政策，帮助中低收入家庭以较低条件贷款购房。尽管在扩张性货币政策的持续刺激下，美国房地产业和整个国民经济进入了新一轮景气繁荣，但同时也为新的金融危机创造了条件，最终导致“百年不遇”的金融危机的爆发。　　记者：针对这些不同的调控出台背景，世界主要国家和地区又有哪些抑制房地产投机的政策措施呢？　　陈卫东：主要有四个方面的政策措施：　　第一，政府高度重视，明确各级政府的责任。纵观世界各个国家和地区，凡是房地产市场发展比较平稳、住房保障制度比较完善的国家，无一不是政府高度重视、态度坚决、旗帜鲜明地整治房地产市场投机的。比如，为抑制不断高企的房价，韩国前总统卢武铉就提出，治理房地产投机是“一场与房地产投机势力进行的战争”，既说明了这项工作的艰巨性，也表明了韩国政府对“整治”房地产投机的